인천지방법원 2026타경500877. 부평동 티제이더플레이스 4층 403호, 현황 오피스텔입니다. 소유자 유지성은 2021년 4월 10일 매매를 원인으로 거래가액 228,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 과거 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022년 6월 2일 남동세무서장 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
핵심은 을구 3번 임유현의 주택임차권입니다. 전입은 2022년 4월 13일, 확정일자는 2022년 4월 11일, 점유개시는 2022년 5월 2일로 모두 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이며, 보증금 235,000,000원이 신건 최저가 227,000,000원을 넘습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-43 티제이더플레이스 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로160번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 / 현황 오피스텔 |
| 면적 / 층 | 제4층 제403호 59.66㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 유지성 (2021.04.10. 매매 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 농협은행 근저당권 162,000,000원은 2021년 1월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 6월 2일 갑구 5번 압류입니다. 임유현의 전입일 2022년 4월 13일과 확정일자 2022년 4월 11일이 그보다 먼저이므로 임차권은 선순위 성격을 가집니다. 이후 주택도시보증공사의 1,999,000,000원 가압류, 부평구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 有, 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임유현 | 제4층 제403호 59.66㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 2022.04.13 | 2022.04.11 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 임유현은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 매각가 227,000,000원을 전제로 집행비용 3,978,000원을 먼저 빼면 임차인에게 223,022,000원이 배당되고 보증금 대비 11,978,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 임유현 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임유현 보증금 중 11,978,000원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
④ 가격 판단 — 현재 시세 근거는 없다
현재 제공된 자료에는 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가·최저가 227,000,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 2021년 유지성의 취득 거래가액은 228,000,000원이지만, 이를 현재 시세처럼 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 북측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 403호이며 사용승인일은 2017.07.13입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 입찰 전 제출된 원문과 적용 대상이 을구 3번 임차권임을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임유현 임차인의 룰상 미배당액은 11,978,000원이지만 확약 반영 시 실질 인수 0원입니다. 말소 실행 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세자료가 없어 227,000,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수형 구조를 ‘확약’이 뒤집는 사건
표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고 신건 최저가가 227,000,000원이라 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 11,978,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 이 임차인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
따라서 권리분석의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아니라 그 임차권의 말소 확약이 실제로 유효하게 적용되는지 원문을 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나면 실질취득은 신건 기준 227,000,000원이고, 이후 판단의 중심은 권리보다 가격으로 옮겨갑니다. 다만 현재 실거래 시세자료가 없어 신건 가격 자체의 매력도는 별도 검증이 필요합니다.
