인천지방법원 2026타경500883. 인천 미추홀구 도화동 청담캐슬 5층 502호, 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “임차권이 있으니 189,000,000원을 인수한다”거나 반대로 “확약서가 있으니 모든 임차 문제가 끝났다”고 볼 수 없습니다. 등기된 김은지 임차권은 2019.08.06 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 189,000,000원입니다. 확정일자는 경정등기를 통해 2019.07.30 및 2021.08.04로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙상 김은지 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 정선용이 별도로 확인되며, 전입일은 2024.05.10입니다. 이 사건의 말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정이므로 해당 전입은 그보다 앞서고, 조사자료에서도 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김은지 임차권에 대한 확약이 제출됐다는 사실만으로 정선용의 인수 가능성까지 없어진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 224-2 청담캐슬 5층502호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 석정로282번길 40-15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이범섭 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 확인 필요
남인천농업협동조합의 근저당권은 2019.04.10 설정됐지만 2019.08.06 일부포기로 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 매각에서 선언된 말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 김은지의 임차권과 정선용의 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 특히 김은지의 주택임차권은 등기상 매수인 인수 대상 구조이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차관계
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 2019.08.06 | 189,000,000원 | 2019.07.30 / 2021.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
| 정선용 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
* 김은지 임차권은 등기상 보증금 189,000,000원이 확인되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 정선용에게 적용된 것으로 볼 근거가 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 부족하다
청담캐슬은 총 8세대, 사용승인일은 2018.11.30입니다. 대상 면적은 59.425㎡이지만, 이번 자료에서 이 면적과 직접 대응하는 최근 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 190,000,000원이 최근 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 186,540,000원 |
| 미배당 | - | 2,460,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
190,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,460,000원을 제외한 186,540,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 2,460,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 매각절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 도화역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호이며, 기본 급배수·위생·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 320.5㎡, 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 동일 면적 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정선용 보증금 확인. 가장 중요한 항목입니다. 대항력 있는 별도 임차인의 보증금이 확인되지 않아 인수액 산정이 현재 불가능합니다.
- 확약서 원문 확인. 김은지 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 범위와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 김은지 임차권은 2023.12.01 경정등기로 확정일자가 정정되어 있으므로 원등기와 경정등기를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 190,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말아야 합니다.
- 배당표 재검증. 임차인·당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약으로 한 권리는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 권리 하나가 아니라 확약의 범위입니다. 김은지의 보증금 189,000,000원짜리 주택임차권은 본래 선순위 인수 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그러나 별도로 전입한 정선용은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 조사됐고 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 금액이 확정되기 전에는 낙찰가 190,000,000원만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
또한 동일 면적 최근 실거래 근거가 없어 신건 최저가 190,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 김은지 임차권의 확약 원문 확인과 정선용 보증금 확인이 선행되어야 가격과 권리를 함께 평가할 수 있는 물건입니다.
