서울중앙지방법원 2025타경103043. 서울 강남구 역삼동 베스트빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 370,560,000원으로 감정가 579,000,000원에서 두 번 유찰되어 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “강남 다세대가 3억대”라고 볼 수 없습니다. 을구 7번에 임차인 이명숙의 주택임차권이 등기되어 있고, 보증금은 600,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.11입니다. 경매개시결정은 2025.06.09이므로 임차권의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 600,000,000원 중 364,572,160원이 배당되고 235,427,840원이 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 단순 합하면 605,987,840원이지만, 집행비용 추정치가 포함된 배당 계산이므로 권리분석의 핵심은 “낙찰가를 낮춰도 실질취득이 보증금 약 6억원 부근에 고정된다”는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 793-29 3층 303호 · 도로명 서울특별시 강남구 논현로65길 47 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2012.07.06 |
| 소유자 | 김명희 · 2012.10.11 매매, 거래가액 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 370,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 경매보다 선행 임차권이 핵심
과거 하나은행 근저당과 한국스탠다드차타드은행 근저당은 이미 말소됐고, 2017년 가압류와 2023년 압류 역시 등기부상 말소돼 현재 분석의 중심이 아닙니다. 이 사건에서 실질적인 기준점은 2025.06.09 강제경매개시결정인데, 임차인 이명숙의 전입·점유·확정일자는 2022.10.11로 그보다 앞섭니다. 을구 7번 주택임차권도 2024.10.23 등기되어 있으며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명숙 | 전유부분 전부 | 600,000,000원 | 2022.10.11 / 2022.10.11 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
임차인은 실제 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이명숙은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다고 해서 미배당 잔액이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 선행하므로 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 금액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 3.71억이 아니라 실질취득 약 6억으로 비교
베스트빌의 최근 실거래는 2026년 2월 전용 45.22㎡, 5층 거래 470,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 470,000,000원입니다. 표면 최저가는 이 금액의 78.8%라 싸 보이지만, 이 물건에는 그 비교를 그대로 적용하면 안 됩니다.
현재 회차에서는 낙찰가 370,560,000원에 미배당 인수 예상액 235,427,840원이 붙습니다. 낙찰가를 더 낮추면 인수액이 커지는 구조여서, 3회 유찰 시 296,448,000원 낙찰가에 308,502,272원 인수, 4회 유찰 시 237,158,400원 낙찰가에 366,961,818원 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득비용 절감으로 직결되지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 370,560,000원 | 235,427,840원 | 605,987,840원 |
| 3회 유찰 시 | 296,448,000원 | 308,502,272원 | 604,950,272원 |
| 4회 유찰 시 | 237,158,400원 | 366,961,818원 | 604,120,218원 |
회차별 합계가 보증금 600,000,000원보다 소폭 큰 것은 배당표의 집행비용 추정치가 먼저 공제되기 때문입니다. 권리분석상 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 부담이 약 6억원 부근에 유지된다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,987,840원 |
| 1. 임차인 이명숙 보증금 | 600,000,000원 | 364,572,160원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이명숙 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 235,427,840원이며, 자료상 이 금액은 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울역삼초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호이며 사용승인일은 2012.07.06입니다. 개별난방·승강기·도시가스·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 공시지가는 9,097,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 베스트빌은 12세대이며, 확인된 최근 실거래 표본은 2026.02 한 건입니다. 거래 표본이 적어 환금성 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 370,560,000원만 보고 입찰가를 정하지 말고, 대항력 임차보증금 미배당분을 합산해 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 6억원 부근에 유지됩니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.07.11, 전입·점유·확정일자 2022.10.11, 임차권등기 2024.10.23의 연속성과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이명숙이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 채권의 원인과 임대차의 실체를 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세 등 선순위 조세나 실제 집행비용에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래가 470,000,000원 1건뿐이므로 면적·층·상태 차이를 포함해 추가 거래사례를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.71억 낙찰”이 아니라 “약 6억 취득”
이 사건의 숫자에서 가장 위험한 착시는 370,560,000원이라는 최저가입니다. 감정가 579,000,000원에서 두 번 유찰돼 표면상 할인폭은 크지만, 선행 대항력을 가진 임차인 이명숙의 보증금이 600,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 235,427,840원은 매수인에게 넘어올 수 있고, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 커집니다.
따라서 이 물건은 “최저가 3.71억 대 강남 다세대”가 아니라 “실질취득 약 6억원 대 다세대”로 봐야 합니다. 최근 실거래 470,000,000원보다 높은 수준이고, 2회 유찰·소규모 12세대 다세대라는 점까지 겹칩니다. 임차권 효력이 원본 검토에서 달라지는 특별한 사정이 확인되지 않는 한, 가격 메리트보다 인수위험이 훨씬 큰 사건입니다.
