서울중앙지방법원 2025타경103043. 강남구 역삼동 베스트빌 3층 303호, 전용 47.45㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차권자 이명숙은 2022.10.11 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.10.23 보증금 600,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기상 과거 근저당권과 가압류·압류는 각 말소등기가 확인됩니다. 현재 말소기준은 2025.06.09 강제경매개시결정이지만, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.10.11입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 가능성이 명시된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 793-29 3층 303호 · 도로명주소 논현로65길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.45㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택 · 2012.07.06 |
| 소유자 | 김명희 (2012.10.24 소유권이전 · 거래가액 395,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 463,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이명숙 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보보다 임차권이 핵심
2012년부터 2016년까지 설정된 하나은행·한국스탠다드차타드은행 근저당권은 각각 2014.05.15, 2016.08.25, 2016.09.21 말소됐습니다. 2017년 엔비티 가압류와 2023년 서울특별시교육감 압류도 각각 2018.07.13과 2023.06.23 말소됐습니다.
그 뒤 이명숙이 2022.10.11 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024.10.23 임차권등기를 했습니다. 2025.06.09 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 현재 권리분석의 핵심은 과거 말소된 근저당이 아니라 600,000,000원 임차보증금의 미배당 인수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이명숙 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.10.11 2022.10.11 | 600,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
베스트빌은 12세대이며, 대상 면적은 47.45㎡입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 2026.02에 거래된 전용 45.22㎡ 5층의 470,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.22㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 470,000,000원 |
최저가 463,200,000원은 실거래 470,000,000원의 98.6%로 표면상 비슷합니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 미배당 인수액 143,832,000원을 합친 실질취득은 607,032,000원으로, 실거래보다 137,032,000원 높고 129.2%에 해당합니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 463,200,000원 | 456,168,000원 | 143,832,000원 | 607,032,000원 |
| 2회 유찰 시 64% | 370,560,000원 | 364,572,160원 | 235,427,840원 | 605,987,840원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 296,448,000원 | 291,497,728원 | 308,502,272원 | 604,950,272원 |
실질취득은 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산한 금액입니다. 각 회차의 집행비용 추정에 따라 600,000,000원을 조금 웃돌지만, 낙찰가가 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는 구조는 동일합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 463,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·잔여 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,032,000원 | - |
| 1. 임차인 이명숙 보증금 | 600,000,000원 | 456,168,000원 | 143,832,000원 |
| 기타 기재 채권 합계 | 1,275,200,000원 | 0원 | 1,275,200,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
임차보증금은 배당으로 전액 변제되지 않으며, 분석상 미배당액 143,832,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울역삼초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층이며, 개별난방·승강기·도시가스·화재탐지설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 북측 약 5m 도로에 접한 장방형 평지의 공동주택 부지입니다. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 총 12세대이며 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 개별 호수의 층·면적·상태를 반영한 추가 시세 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가는 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 463,200,000원에 예상 인수액 143,832,000원을 더한 607,032,000원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.07.11, 전입·점유·확정일자 2022.10.11, 임차권등기 2024.10.23의 선후관계를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 보증금 지급내역 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 계약금·잔금 이체내역, 임대차계약서, 점유자료와 채권 발생 근거를 함께 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 임차인 인수액이 각각 235,427,840원, 308,502,272원으로 증가해 실질취득은 약 600,000,000원대로 유지됩니다.
- 명도·인도 조건 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시점, 보증금 잔액 변제 조건을 현황조사서와 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 부대비용 별도 반영. 취득 관련 비용, 명도비용, 미납 관리비와 실제 배당에서 변동될 수 있는 조세채권을 별도로 계산하세요.
맺으며 — “463,200,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 579,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 463,200,000원으로 내려왔습니다. 최근 실거래 470,000,000원과 비교하면 표면상 98.6%이므로 싸 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 600,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 143,832,000원을 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득은 607,032,000원입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 600,000,000원대로 유지됩니다. 최근 실거래보다 높은 실질취득가, 선순위 임차권 인수, 신청채권자와 임차권자가 동일한 관계 확인 필요성, 1건에 불과한 최근 거래 표본을 함께 고려하면 최저가에는 착시가 있고 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.