인천지방법원 2026타경500911. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이팰리스 8층 803호, 전용 56.5963㎡ 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2022.05.28 매매계약을 거쳐 2022.06.24 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2023.02.07 국의 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2022.06.21 전입·점유를 갖춘 박경민의 임차권입니다.
박경민은 임대차계약일 2022.05.28, 확정일자 2022.05.30, 주민등록·점유개시일 2022.06.21, 보증금 230,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 말소기준권리보다 선행하는 대항력 요소가 있고 배당요구도 했습니다. 원래 계산이라면 신건에서도 배당 부족분 37,544,000원이 매수인 인수로 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
다만 이 확약은 박경민에게만 적용됩니다. 별도 점유자인 MORGUNOV OLEG는 확약 대상이 아닙니다. 전입일은 2025.12.02로 말소기준권리 이후라 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금은 미상이고 월차임 600,000원으로 조사되어 있어 입찰 전 매각물건명세서 보완 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 8층 803호 · 인주대로45번길 39-1 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 56.5963㎡ · 지하1층~지상11층 중 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.28 매매 · 거래가액 230,000,000원 · 2022.06.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 정보 | 제이앤제이팰리스 · 6세대 · 2017.01.24 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 압류입니다. 2025.11.14 양천세무서장의 압류와 2026.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 박경민의 임차권등기 자체는 2024.01.29이지만, 실제 전입·점유가 2022.06.21이고 확정일자가 2022.05.30이어서 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박경민 대항력 있음 우선변제 확약 | 2022.06.21 확정 2022.05.30 배당요구 2024.01.29 | 230,000,000원 | 해당 없음 | 전입이 말소기준권리 이전. 일반 계산상 부족분 인수 가능성이 있으나 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원 |
| MORGUNOV OLEG 대항력 없음 보증금 미상 | 2025.12.02 | 미상 | 600,000원 | 전입이 말소기준권리 이후. 확약 대상은 아니며 보증금 미상이라 서류 보완 확인 필요 |
② 시세 비교 — 실질취득 196,000,000원은 최근 시세의 148.2%
제이앤제이팰리스 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 10건이고 평균은 132,256,000원입니다. 최신 거래는 2026.05, 56.6㎡, 11층, 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 적용 후 실질취득액인 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 132,256,000원 |
전체 12건 평균은 142,046,666원이지만, 여기에는 2023.12의 234,000,000원 거래와 2024.12의 148,000,000원 거래도 포함됩니다. 가격 판단은 더 최근의 12개월 평균 132,256,000원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세 -30.8%를 우선하는 것이 이 데이터에 더 부합합니다. 현재 실질취득 196,000,000원은 최근 평균보다 높은 수준이므로 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 박경민 보증금 (우선변제) | 230,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박경민 보증금의 미배당액은 37,544,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박경민에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 박경민에게만 적용되며, MORGUNOV OLEG는 별도 점유관계로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 37,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 76,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 107,116,160원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남동측 인근. 주변은 오피스텔, 주상복합, 상가점포, 병의원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상11층 건물의 8층 803호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있으며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,767,000원/㎡. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사되었고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 때 이해관계인 협조부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해, 건축물대장 현황도면·외관목측·주변탐문·동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작해 평가되었습니다.
- 환금성 참고. 제이앤제이팰리스는 6세대이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 10건입니다. 최근 거래 추세는 -30.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 박경민에 대한 실질 인수 0원의 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상·말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 확약 밖 점유관계 확인. MORGUNOV OLEG는 확약 대상이 아니며, 전입 2025.12.02로 대항력 없음으로 조사되었지만 보증금 미상입니다.
- 현재 가격 기준. 실질취득 196,000,000원은 최근12개월 평균 132,256,000원의 148.2%이고 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -30.8%를 가격 판단에 우선 반영하고, 과거 234,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.06.24 갑구 6-1에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각물건명세서 기재를 직접 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조와 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리되지만, 가격까지 좋아지는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인 박경민입니다. 신건 배당만 계산하면 37,544,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박경민에 대한 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 다른 점유자에게 확장되지 않으므로, MORGUNOV OLEG의 보증금 미상 사항은 별도로 확인해야 합니다.
가격 쪽은 더 명확합니다. 현재 실질취득 196,000,000원은 최근12개월 평균 132,256,000원의 148.2%이고 최신 거래는 135,000,000원, 최근 추세는 -30.8%입니다. 즉 주된 인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 현재 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리와 가격을 분리해서 보면, 현 시점의 핵심은 권리보다 가격·환금성입니다.
