인천지방법원 2026타경500939. 인천 계양구 작전동 659-9, 도로명 까치말로16번길 7의 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층 401호입니다. 사용승인일은 2000.06.27입니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 압류가 아니라 이정현 임차인의 보증금 118,000,000원입니다. 이정현은 2022.03.08 점유를 시작했고 2022.03.10 전입했으며, 확정일자는 2022.02.10입니다. 말소기준으로 제시된 2023.06.29 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 659-9 4층 401호 · 까치말로16번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 제4층 제401호 · 사용승인 2000.06.27 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수액을 바꾼다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.29 국의 압류입니다. 이후 2025.12.26 국의 추가 압류, 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.04.13 계양구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 이정현의 전입일 2022.03.10은 말소기준보다 앞서므로, 확약을 제외하고 보면 낙찰자에게 미배당 보증금이 넘어올 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이정현 제4층 제401호 39.21㎡ 전부 | 점유 2022.03.08 전입 2022.03.10 확정 2022.02.10 | 118,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.04.03 | 실질 0원 말소동의 확약 적용 |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘확약 적용 여부’가 먼저다
현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 92,000,000원입니다. 최근 거래가와 직접 맞대어 볼 기준 수치가 없어 이 금액 자체를 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 가격 할인율보다 임차권 말소동의 확약의 실제 적용 범위입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 92,000,000원 | 28,056,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 73,600,000원 | 46,124,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,880,000원 | 60,579,840원 | 실질 0원 |
표에서 보듯 확약을 빼고 계산하면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 대항력 임차인 인수형의 일반 원칙에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 말소동의 확약이 있어 그 일반 원칙의 인수액을 실질 0원으로 처리하는 특수 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금(우선변제) | 118,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 금액이 있을 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금의 룰상 부족분은 28,056,000원이지만, 매각물건명세서상 말소동의 확약을 반영하면 이정현 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 통행이 용이하고 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물의 제4층 401호이며, 외벽은 페인트 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 9m, 동측 약 5m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 표시. 건물 외벽에는 ‘청호’, 우편물에는 ‘A동’으로 표시되어 있는 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 9번 주택임차권등기의 말소 대상, 조건, 효력 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조. 이정현 보증금 118,000,000원, 전입 2022.03.10, 확정일자 2022.02.10, 배당요구 2024.04.03을 기준으로 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2023.06.29 국, 2025.12.26 국, 2026.04.13 계양구 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 금액이 있으면 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 92,000,000원만 보고 저가라고 판단하지 말고, 인근 다세대 401호급 개별 거래 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 외벽의 ‘청호’ 표시와 우편물의 ‘A동’ 표시를 현장에서 대조하고 실제 401호 위치와 출입관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 인수액을 0원으로 만든다”
이 물건을 단순히 최저가 92,000,000원의 다세대주택으로 보면 핵심을 놓칩니다. 이정현의 보증금은 118,000,000원이고 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액도 28,056,000원입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이정현 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 그래서 현재 기준 실질취득은 최저가와 같은 92,000,000원입니다. 승부처는 최저가 할인율이 아니라 확약서의 실제 효력과 적용 범위를 원문으로 확인하는 것, 그리고 92,000,000원이 현장 시세에 맞는지를 별도로 검증하는 데 있습니다.
