인천지방법원 2026타경500985. 부평동 부평오루체시티 2층 203호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 주해숙이며 2023.04.12 매매를 원인으로 거래가액 190,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 219,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 을구 3번 주택임차권 김승희입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.23, 주민등록일과 점유개시일은 2021.12.23이고 보증금은 219,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차권이므로 확약서가 없다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있어, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 436-14 부평오루체시티 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 주해숙 (2023.04.12 매매 · 거래가액 190,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약서가 해소 장치
현재 분석에서 가장 중요한 권리는 김승희의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.11.23, 확정일자 2021.11.23, 주민등록·점유개시 2021.12.23으로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리됩니다. 임차보증금은 219,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승희 | 제2층 제203호 66.01㎡ 전부 | 219,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
② 대항력 임차권 — 유찰돼도 ‘싼 낙찰가’만 보면 안 되는 구조
확약서를 제외한 권리 구조만 보면 보증금 219,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차형입니다. 현재 회차 매각가 205,000,000원에서는 룰상 미배당이 17,670,000원이고, 1회 유찰 시 매각가 164,000,000원에서는 58,096,000원, 2회 유찰 시 매각가 131,200,000원에서는 90,436,800원으로 인수 계산액이 커집니다.
즉 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 유찰돼 최저가가 내려갔다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 본건에서 이 구조를 실질적으로 해소하는 요소가 바로 제출된 말소동의 확약서입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 김승희 보증금 | 219,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김승희 보증금의 부족분은 17,670,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평초등학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트·다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 203호이며 위생·상하수도·가스·난방·소화·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 도로. 토지 북측으로 중로인 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건 권리분석의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소에 적용된다는 점에 달려 있습니다. 원문과 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 김승희의 보증금은 219,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있습니다. 확약서가 적용되지 않는 상황에서는 미배당분 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가는 205,000,000원으로 동일합니다. 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.04.27 민간임대주택등기가 등기되어 있으므로 현재 상태와 경매 후 처리 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “강한 임차권이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 219,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 205,000,000원을 넘어서는 인수형 물건입니다. 신건 배당계산에서도 17,670,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 본건의 핵심은 “보증금 2.19억을 떠안느냐”가 아니라 확약서가 실제로 임차권 말소를 보장하는지 원문을 확인하는 것입니다. 권리 인수가 해소되더라도 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 2.05억의 가격 적정성까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 권리는 확약서 확인, 가격은 별도 시세 검증이 입찰 전 두 가지 핵심 과제입니다.
