인천지방법원 2026타경500987. 간석오거리역 남동측 인근 JH타워Ⅲ 10층 1006호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신재욱은 2021년 소유권을 이전받았고 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.01.02. 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.07.29. 전입·점유를 갖춘 김철성의 주택임차권입니다. 보증금은 240,000,000원으로 현재 최저가 203,000,000원보다 큽니다.
김철성은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사하지만, 매각대금에서 집행비용을 먼저 제외하면 임차보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차 예상배당은 199,358,000원, 미배당 보증금은 40,642,000원이며 이 금액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 203,000,000원짜리 물건으로 해서는 안 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 10층 1006호 · 남동대로934번길 19 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 59.7㎡ · 14층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 신재욱 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2017.04.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2017년 농협은행 근저당 184,800,000원은 2021.02.26. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.01.02. 잠실세무서장 처분의 국 압류입니다. 그러나 김철성은 2022.07.29. 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.08.08. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2024.09.04. 경정등기로 확정일자가 2022.05.25.로 정정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철성 | 10층 1006호 59.7㎡ 전부 · 주거 | 2022.07.29 | 2022.05.25 | 240,000,000원 | 2024.08.08 | 有 | 有 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞습니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 을구 3번 주택임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
JH타워Ⅲ은 20세대, 2017.04.28. 사용승인된 오피스텔입니다. 전용 59.7㎡ 인근 면적의 최근 거래를 보면 최근 12개월 3건 평균은 143,520,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 전용 57.9㎡ 13층 81,110,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -32.5% 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 57.9㎡ | 13 | 81,110,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 59.73㎡ | 2 | 150,450,000원 |
| 2023.06 | 59.93㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2022.08 | 59.31㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.93㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 59.02㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 59.31㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 59.91㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2021.09 | 59.31㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 59.73㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2021.07 | 59.73㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 143,520,000원 |
과거 전체 12건 평균은 195,380,000원이지만, 2021~2022년의 230,000,000원·250,000,000원대 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -32.5%의 하락 추세를 우선해야 합니다. 특히 이 사건은 최저가 자체도 최근 12개월 평균 대비 141.4%이고, 여기에 임차보증금 인수까지 더해집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 203,000,000원 | 40,642,000원 | 243,642,000원 |
| 1회 유찰 시 | 162,400,000원 | 80,673,600원 | 243,073,600원 |
| 2회 유찰 시 | 129,920,000원 | 112,698,880원 | 242,618,880원 |
즉 최저가가 203,000,000원에서 162,400,000원, 다시 129,920,000원으로 떨어져도 실질취득은 243,642,000원 → 243,073,600원 → 242,618,880원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 유찰 자체가 가격 할인으로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 김철성 보증금 | 240,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 임차인 김철성에게 199,358,000원이 배당되고, 40,642,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 북서측 인근에 간석오거리역이 있고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층 1006호이며 사용승인일은 2017.04.28입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 보일러 난방설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외, 남서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 20세대 오피스텔이고 최근 거래가격 편차가 크며 최근 추세가 -32.5%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 203,000,000원에 낙찰돼도 예상 인수 40,642,000원을 더한 243,642,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 243,073,600원·242,618,880원으로 거의 유지됩니다.
- 임차인 원본 확인. 김철성의 전입·점유·확정일자 경정 및 배당요구 내용과 매각물건명세서의 인수기재를 직접 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 현관에 관리비최고서가 10여 장 붙어 있는 것으로 조사됐으므로 체납 관리비와 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 143,520,000원, 최신 거래 81,110,000원, 최근 추세 -32.5%를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.03억”만 보면 안 된다
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 임차인 김철성의 보증금 240,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 제공된 배당표상 신건에서도 40,642,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 신건 실질취득은 243,642,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 최저가는 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 80,673,600원, 112,698,880원으로 커집니다. 결국 실질취득은 약 2.43억 수준에 머뭅니다. 최근 12개월 거래 평균은 143,520,000원이고 최근 가격 추세는 -32.5%입니다. 최저가가 내려가도 실질취득이 시세 아래로 내려오는 구조가 아닙니다. 여기에 세금 우선배당 여부까지 확인되지 않았으므로, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 인수범위와 확약서의 효력 확인입니다.
