인천지방법원 2026타경501033. 계양구 박촌동 킹스빌타운 306동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송하늘이며 2021.03.21 매매, 2021.04.14 소유권이전으로 거래가액은 93,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김아람의 주택임차권입니다. 김아람은 2021.03.21 임대차계약, 2021.03.29 확정일자, 2021.04.14 주민등록·점유개시를 갖추었고, 2023.12.14에는 임차보증금 93,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2023.02.17 남동세무서장의 압류입니다. 김아람의 전입·점유가 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약이 적용되는 김아람 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 박촌동 25-23 킹스빌타운 306동 3층301호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 장제로1025번길 4-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 301호 |
| 임차 범위 | 3층 301호 43.42㎡ 전부 |
| 소유자 | 송하늘 · 2021.03.21 매매 · 거래가액 93,000,000원 · 2021.04.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 분석의 말소기준은 2023.02.17 압류입니다. 김아람의 확정일자 2021.03.29, 전입·점유 2021.04.14가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 김아람은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다. 2023.12.14 임차권등기는 말소기준 이후 등기이지만, 대항력 판단의 핵심인 기존 전입·점유 시점은 이미 2021.04.14입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수 6,984,000원, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 임차 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아람 | 3층 301호 43.42㎡ 전부 | 2021.04.14 | 2021.03.29 | 93,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김아람은 보증기관의 중복 승계신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며, 배당요구도 2023.12.14 접수돼 있습니다. 현재 매각가 88,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,984,000원 후 임차인에게 86,016,000원이 배당되고, 보증금 중 6,984,000원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 김아람 보증금 | 93,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김아람 보증금 부족분은 6,984,000원입니다. 다만 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 88,000,000원 | 6,984,000원 | 93,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 70,400,000원 | 24,267,200원 | 93,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,320,000원 | 38,093,760원 | 93,000,000원 |
확약을 배제하고 권리 구조만 보면, 유찰로 최저가가 낮아질수록 김아람 보증금의 미배당 부분이 커집니다. 따라서 이 물건을 단순히 “최저가가 내려가니 싸진다”고 해석하면 안 됩니다. 다만 현재 사건에는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 김아람에 관한 실질 인수는 0원*이라는 전제가 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 301호입니다.
- 주위환경. 인천소양초등학교 북동측 인근이며, 주변에는 주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 김아람 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 의존합니다. 입찰 전 적용 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 김아람의 주민등록·점유개시 2021.04.14가 말소기준 2023.02.17보다 빠르다는 점이 권리구조의 출발점입니다.
- 배당요구 확인. 김아람은 2023.12.14 배당요구를 한 것으로 기재돼 있고, 확정일자는 2021.03.29입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 확약을 적용하지 않으면 1회 유찰 시 룰상 인수 24,267,200원, 2회 유찰 시 38,093,760원으로 증가합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 제시된 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 김아람은 2021.04.14 전입·점유로 2023.02.17 말소기준 압류보다 앞서고, 2021.03.29 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 현재 회차 배당만 보면 보증금 93,000,000원 중 6,984,000원이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득은 88,000,000원으로 봅니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서가 실제로 김아람 임차권의 인수 위험을 제거하는지 원문에서 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 룰상 인수액 6,984,000원을 무시해서는 안 됩니다.
