인천지방법원 2026타경501057. 인천 미추홀구 주안동 1427-7, 5층 503호이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김운성이고 2022.11.07. 매매 원인으로 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 신한은행 근저당권은 2022.08.29. 이미 말소됐고, 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
핵심은 임차권입니다. 남유순은 임차보증금 204,000,000원, 확정일자 2022.08.16., 주민등록·점유개시 2022.08.29.로 주택임차권등기가 되어 있습니다. 배당표만 보면 신건 매각가 177,000,000원에서 집행비용 3,278,000원을 제외한 173,722,000원이 배당되고 30,278,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 이 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
다만 확약은 남유순의 임차권에 한정해서 봐야 합니다. 별도 점유자로 확인된 전승연은 2025.09.01. 전입했고 대항력은 있는 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 부분은 확약으로 자동 해소되는 위험으로 볼 수 없고, 입찰 전 보증금과 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 5층 503호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로597번길 86 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 59.42㎡ · 지상13층 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김운성 · 2022.11.07. 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 확약 임차권과 별도 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남유순 | 2022.08.29 | 2022.08.16 | 204,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원 |
| 전승연 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
남유순은 5층 503호 59.42㎡ 전부를 범위로 하는 주택임차권등기권자입니다. 임대차계약일은 2022.08.13., 확정일자는 2022.08.16., 주민등록·점유개시는 2022.08.29.입니다. 단순 배당계산에서는 미배당 30,278,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높고, 최근 흐름도 하락
동일 면적 59.42㎡ 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 208,000,000원이지만 과거 220,000,000원~250,000,000원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 167,500,000원이고, 최신 거래는 2025.08. 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.42㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.09 | 59.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 59.42㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2023.01 | 59.42㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.12 | 59.42㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.11 | 59.42㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 59.42㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 59.42㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 59.42㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 이전 거래군보다 23.7% 낮아진 흐름이라는 점입니다. 따라서 전체 평균 208,000,000원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 남유순 보증금 | 204,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 남유순 보증금 부족분 30,278,000원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 남유순 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 전승연의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 북서측 인근이며 아파트·다세대·연립·단독·다가구주택, 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상13층 건물 내 5층 503호이며, 기본 위생·급배수, 승강기·소방·기계식주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 공시지가는 1,689,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전승연 보증금 확인. 전입 2025.09.01.은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 남유순 임차권에 관한 것으로, 전승연에게 자동 적용되는 것으로 볼 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 208,000,000원보다 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 23.7% 낮습니다. 현재 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%입니다.
- 유찰 시에도 인수관계 재계산. 1회 유찰 매각가 141,600,000원에서는 배당계산상 남유순 미배당이 65,182,400원, 2회 유찰 113,280,000원에서는 93,105,920원으로 증가하지만, 남유순 부분은 확약으로 실질 0원 처리됩니다. 다만 전승연의 미상 보증금 위험은 별개입니다.
맺으며 — “확약 하나로 모든 임차위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 204,000,000원이 최저가 177,000,000원보다 커서 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 남유순에게 30,278,000원의 부족분을 남깁니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 남유순 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 전승연의 보증금이 미상이고, 이 임차인은 확약 밖에 있습니다. 가격 역시 현재 최저가 177,000,000원이 최근 12개월 평균 167,500,000원의 105.7%이며 최신 거래 175,000,000원보다 높고, 최근 흐름도 -23.7%입니다. 따라서 이 물건은 남유순 임차권의 주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
