인천지방법원 2026타경501097. 석남동 한빛아트빌 3동 5층 502호, 전용 41.7㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 2024.03.20. 등기된 김하리의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.20., 확정일자는 2021.10.21., 전입·점유개시는 2021.11.18.로, 2026.02.09. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력을 가진 임차권이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 신건 101,000,000원 매각을 가정한 배당표상 김하리의 보증금 100,000,000원 중 98,786,000원이 배당되고 1,214,000원이 남지만, 이 확약이 적용되는 김하리 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되는 조건이므로 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 권리는 별도 판단해야 하지만, 현재 확인된 임차인은 김하리 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 526-15 한빛아트빌 3동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.7㎡ · 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 주식회사플러스알파 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하리 | 5층 502호 41.7㎡전부 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
김하리는 2021.11.18. 전입·점유를 시작했고 2021.10.21. 확정일자를 갖췄으며, 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 경매개시결정은 2026.02.09.이므로 이 임차권은 그보다 선순위여서 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 8,100만원, 신건은 1억100만원
한빛아트빌3동은 12세대 규모이고 2001.09.22. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 41.7㎡를 중심으로 확인되는 거래 흐름은 과거 120,000,000원에서 최근 81,000,000원까지 내려왔습니다. 전체 5건 평균은 99,200,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 44.86㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2024.01 | 41.7㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 41.7㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 41.7㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 41.7㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 81,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가는 101,000,000원으로 최근 시세의 124.7%입니다. 전체 5건 평균 99,200,000원과 비교해도 최저가는 101.8%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래보다 21.9% 낮은 추세라는 것입니다. 따라서 이 물건을 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 김하리 보증금 | 100,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김하리 보증금 미배당액은 1,214,000원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 원칙 인수액은 늘어난다
| 회차 | 예상 매각가 | 원칙상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 101,000,000원 | 1,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80,800,000원 | 21,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64,640,000원 | 36,923,520원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 김하리 임차인에 대한 말소동의 확약이 있어 그 임차인의 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다. 따라서 가격 판단은 낙찰가 자체와 최근 실거래를 직접 비교하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 5층 502호 다세대주택으로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물입니다.
- 주위환경. 신촌공원 남서측 인근 한빛아트빌 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 장방형이고 본건은 동측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 1,727,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 최근 거래는 2025.09. 81,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김하리 임차인의 주택임차권등기 말소 범위와 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 5건 평균 99,200,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 81,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가 과거 거래 대비 -21.9%이므로 신건 감정가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이므로 동일 면적 실거래 빈도와 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 아직 높다
이 사건은 단순한 ‘선순위 임차인 인수형’으로 끝나지 않습니다. 김하리의 보증금 100,000,000원과 대항력 있는 주택임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 101,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 81,000,000원보다 20,000,000원 높고, 124.7%에 해당합니다. 최근 거래 추세도 -21.9%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다는 확약서의 실제 효력 확인과 최근 시세에 맞는 입찰가 판단입니다.
