인천지방법원 2026타경501121. 인천 서구 가좌동 무한퍼스트지 12층 1207호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 주택임차권입니다. 황혜림은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.10., 임차보증금은 285,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.03.06. 국의 압류이므로 전입일이 그보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력을 갖는 구조입니다.
통상 이 구조에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 실제 제공된 배당 계산도 현 회차 198,000,000원 매각을 가정할 때 황혜림에게 194,428,000원이 배당되고 90,572,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 별도의 결정적 문구가 있습니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 황혜림 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 12층 1207호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상13층 중 12층 |
| 소유자 | 강샛별 · 2022.03.14. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기부상 과거 성곡새마을금고·성지새마을금고·농협은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.06. 인천세무서장의 압류이고, 2024.03.25. 주택임차권등기, 2026.02.04. 시흥세무서장 압류, 2026.02.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 황혜림의 임차권은 등기일보다 앞선 2022.02.28. 전입·점유를 기초로 하므로 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸한다”라고만 볼 사안은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜림 | 12층 1207호 전부 | 285,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *배당계산만 적용하면 현 회차 미배당 보증금 90,572,000원이 매수인 인수 가능액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 가격 판단 — 최저가 1.98억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 198,000,000원입니다. 소유자 강샛별의 2022년 매매 등기에는 거래가액 285,000,000원이 기재돼 있어 현재 감정가는 그 금액보다 87,000,000원 낮습니다. 그러나 이 2022년 취득가격은 최근 시장의 실거래 평균이나 최신 거래를 대신할 수 없습니다.
또한 이 사건은 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득이 198,000,000원입니다. 따라서 가격 비교의 기준 역시 198,000,000원이며, 원칙상 계산되는 인수 가능액 90,572,000원을 더해 288,572,000원으로 볼 사안은 아닙니다. 확약이 없었다면 대항력 임차인 보증금 구조상 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 연결되지 않는 유형이었지만, 이 사건은 제출된 확약 때문에 그 인수부담을 실질 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,572,000원 |
| 1. 임차인 황혜림 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 194,428,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황혜림 보증금 미배당액은 90,572,000원이며 매수인 인수 가능액으로 산출됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만 확약 적용 후 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,000,000원 | 90,572,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 158,400,000원 | 129,617,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,720,000원 | 160,854,080원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰될수록 매각대금이 낮아지는 대신 임차인의 미배당 보증금 인수액이 커져, 낙찰가만 보고 “싸졌다”고 평가하면 안 되는 구조입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수액은 모두 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시 실질취득액은 각 회차 매각가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 지하2층/지상13층 철근콘크리트구조 건물의 12층 1207호입니다.
- 입지. 인천봉화초등학교 북서측 인근으로 중소규모 공업시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 정방형 토지이며 토지면적은 2,089.7㎡, 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 분석의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상이 황혜림 임차권 전체인지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 황혜림의 전입·점유일 2022.02.28.은 말소기준 2023.03.06.보다 빠릅니다. 확약이 없으면 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 198,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 동일·유사 오피스텔 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 배당표는 추정. 집행비용 3,572,000원과 황혜림 배당 194,428,000원은 제공된 예상치이며 실제 배당은 세금·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권등기·말소동의 확약서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당한 인수 위험이 있는 유형입니다. 현 회차 배당 계산만 놓고 보면 미배당 보증금 90,572,000원이 남고, 1회·2회 유찰 시 계산상 인수 가능액은 각각 129,617,600원, 160,854,080원으로 늘어납니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 198,000,000원으로 봅니다.
다만 권리 문제가 실질적으로 해소됐다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 198,000,000원의 시세 적정성은 검증되지 않았습니다. 2022년 소유권 취득 당시 거래가 285,000,000원과 비교하면 낮아졌지만, 그 과거 금액만으로 현재 신건을 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서 원문으로 권리 해소를 재확인한 뒤, 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 붙여 1.98억원의 가격 타당성을 검증하는 것입니다.
