인천지방법원 2026타경501187. 부평동 에스씨제일행복해주상복합 3층 307호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이승희가 2018년 200,000,000원에 취득했고, 권리관계의 핵심은 2020년부터 점유·전입한 김형진의 주택임차권입니다. 이 임차인의 전입일은 2020.02.04로 말소기준인 2022.11.08 가압류보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
등기된 임차보증금은 최초 190,000,000원, 이후 210,000,000원으로 기재돼 있고 확정일자도 갖춰져 있습니다. 보증금 210,000,000원은 현재 최저매각가 201,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 핵심 위험이 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 해당 김형진 임차권에 한해 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 642 에스씨제일행복해주상복합(부평동642) 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 제3층 제307호 65.83㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 · 사용승인일 2017.04.24 |
| 소유자 | 이승희 (2018.05.17 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.11.08 성남중앙신용협동조합 가압류입니다. 이보다 뒤에 들어온 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 김형진은 2020.02.04 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.03.22 주택임차권등기까지 마쳤고 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다.
* 확약이 없었다면 등기상 보증금 190,000,000원·210,000,000원과 배당 결과에 따라 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 권리입니다. 확약 효력은 해당 김형진 임차권에 한정됩니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 확인할 사람은 4명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 2020.02.04 | 190,000,000원 → 210,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| JARGALSAIKHAN JAVKHLAN | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| NARANGEREL BAYARJARGAL | 2025.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| JAVKHLAN TALARKHAL | 2025.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
현황조사상 김형진 외 3명이 확인됩니다. 이 3명의 전입일은 모두 2022.11.08 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서 자체가 후순위이므로 이들의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격 추세 자료가 없어 201,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 권리상 실질 인수가 0원이라는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 가압류 · 성남중앙신용협동조합 | 1,868,914,242원 | 197,386,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,453,170원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,799,587원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 2,113,166,999원, 배당액은 197,386,000원, 미배당액은 1,915,780,999원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 부평역 남동측 인근. 대로변 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 1호선과 인천1호선 환승역인 부평역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 3층 307호이며 사용승인일은 2017.04.24입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 지하 및 기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 35미터, 서측 약 10미터, 남동측 약 3.5미터 도로에 접하며 북측과 서측으로 진출입합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 김형진 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거합니다. 입찰 전 확약서의 대상 호수·임차권·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 보증금 확인. 등기에는 190,000,000원과 210,000,000원이 순차 기재돼 있습니다. 확약이 없으면 대항력 임차보증금 인수가 핵심 위험이 되는 구조입니다.
- 현 점유자 확인. 현황조사상 후순위 전입자 3명이 추가 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당과 잔여채권 구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 신건 201,000,000원의 시장가격 적정성은 별도 실거래·매물 조사가 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 수리비는 현장조사 대상입니다.
맺으며 — “권리 핵심은 확약, 가격은 아직 미확인”
이 사건을 어렵게 만드는 권리는 김형진의 선순위 대항력 임차권입니다. 보증금이 190,000,000원에서 210,000,000원으로 기재돼 있어 확약이 없다면 현재 최저가 201,000,000원보다 큰 임차보증금의 미배당 인수 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가는 201,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 세금 압류 7건과 현 점유자 확인, 내부 미확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 확약서 원문 확인으로 권리 리스크를 닫고, 별도의 시세·현장 검증으로 가격과 명도 리스크를 확인하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
