인천지방법원 2026타경501195. 부평동 해피플러스 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2014.04.16이며 15층 건물 내 2층에 위치합니다. 현 소유자 박일성은 2021.08.23 매매를 원인으로 2021.09.28 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 215,000,000원입니다.

이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아닙니다. 등기부상 근저당권 설정내역보다 앞서 데이터가 지정한 말소기준권리는 2023.06.29 계양세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 박형배의 주민등록·점유개시는 2021.09.28, 확정일자는 2021.08.26으로 이 기준보다 빠릅니다. 박형배는 배당요구까지 했고 주택임차권등기도 마쳤기 때문에 원래라면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 핵심입니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 박형배에 한해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다.

문제는 별도로 조사된 정순덕입니다. 전입일은 역시 2021.09.28이지만 보증금과 확정일자를 확인할 수 없으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 분류해야 하고, 박형배에 관한 확약서가 정순덕의 권리까지 없애는 것은 아닙니다. 따라서 낙찰 전 임대차관계와 실제 점유관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 임차권과, 끝나지 않은 미상 임차인

말소기준은 2023.06.29 국 압류입니다. 이후 2023.12.28 부평구 압류, 2025.12.24 국 압류, 2026.02.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박형배의 임차권등기는 2023.11.08로 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일자 2021.08.23, 확정일자 2021.08.26, 주민등록일자·점유개시일자 2021.09.28로 실제 임차관계의 기준일은 앞섭니다.

* 박형배는 현 회차 배당계산상 보증금 부족분 12,684,000원이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차인에 한해 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약은 정순덕에게 적용된다고 볼 수 없습니다.

② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 206,000,000원인 신건입니다. 다만 이 사건은 최근 시세를 직접 비교할 수 있는 거래자료를 근거로 가격 메리트를 판단할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가만 보고 시세보다 싸다거나 매력적인 가격이라고 단정할 수 없습니다.

더 중요한 것은 낙찰가 자체가 아니라 실질취득비용입니다. 박형배의 보증금은 최저가 206,000,000원보다 큰 215,000,000원이지만, 해당 임차인에 대해서는 확약서가 제출되어 매수인 인수가 실질 0원으로 정리됩니다. 그러나 정순덕의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재의 실질취득비용은 206,000,000원 + 정순덕 관련 미상 인수위험으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

현 회차 계산상 박형배 보증금은 12,684,000원이 부족하지만 확약서 때문에 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 구조 — 유찰돼도 박형배만 보면 인수액이 커지는 구조였지만 확약 적용

* 위 인수액은 박형배 보증금의 배당 부족분을 계산한 룰상 금액입니다. 제출된 말소동의 확약서 때문에 박형배에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 처리합니다. 정순덕의 별도 권리는 이 계산에 포함할 수 없습니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 박형배 부분은 확약으로 해소되지만, 확약 밖의 정순덕 리스크가 남아 있기 때문에 유찰 자체가 곧 실질취득비용의 하락을 의미한다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 인천 부흥초등학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트/평스라브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·승강기설비 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 3필 1단의 사다리형이고 북동측·동측·북서측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정순덕 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유 범위와 현재 실제 점유 여부를 원본 명세서와 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 박형배 임차권등기 말소동의 확약서의 당사자·대상 임차권·말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 압류 3건 확인. 계양세무서장·부평구·부천세무서장 압류와 관련한 당해세 여부 및 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 착시 금지. 현재 최저가 206,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 최신 오피스텔 실거래와 임대차 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 후에도 동일 원칙. 1회 유찰 164,800,000원, 2회 유찰 131,840,000원으로 내려가더라도 정순덕의 미상 권리가 확인되지 않는 한 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “박형배는 해소, 정순덕은 미확정”

이 사건을 단순히 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권이 있는 위험 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 박형배 임차권은 현 회차 배당상 12,684,000원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차인에 한해서는 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

반대로 이를 근거로 인수 위험 전체가 0원이라고 결론 내려도 안 됩니다. 정순덕은 말소기준보다 빠른 2021.09.28 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당 영향도 최종 확인이 필요합니다. 현재 최저가는 206,000,000원이지만 최신 시세 비교 근거 없이 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 정순덕의 임대차 실체와 확약서의 적용 범위를 원문으로 확정하는 것입니다.