🏷️ 신건 100% 🛡️ 실질 인수 0원 ⚠️ 룰상 미배당 13,312,000원 📅 2026.10.13
인천지방법원 2026타경501223. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 806호 오피스텔입니다. 소유자 박승준은 2022.04.12. 매매를 원인으로 거래가액 119,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기는 2022.05.03. 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 김선의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.12., 전입·점유개시는 2022.05.03., 확정일자는 2022.04.12.로, 말소기준인 2025.11.27. 남동구 압류보다 앞서 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 임차보증금이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 실제 배당 산식에서도 현재 회차 기준 13,312,000원, 1회 유찰 시 34,555,200원, 2회 유찰 시 51,524,160원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 김선 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김선 임차권에 한정해 반영하는 것이므로, 입찰 전에는 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501223 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 11층 건물 내 제8층 제806호 · 사용승인일 2020.05.04 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.12. 매매 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2025.11.27. 남동구 압류입니다. 김선 임차인은 2022.05.03. 전입·점유를 시작했고 2022.04.12. 확정일자를 갖췄으며, 2023.08.07. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 권리 순서만 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하며, 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 105,688,000원이 임차보증금에 배당됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 119,000,000원 | 2022.05.03 | 2022.04.12 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 말소동의 확약 |
② 가격 비교 — 최근 실거래 자료가 없어 결론 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원으로 신건입니다. 등기부에는 소유자 박승준의 2022.04.12. 거래가액 119,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세가 아닙니다. 따라서 이 금액만으로 최저가가 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김선 보증금 | 119,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식만 적용하면 김선의 보증금 미배당액 13,312,000원이 매수인 인수액입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 김선 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 지상 11층 건물 내 8층 806호이며 사용승인일은 2020.05.04.입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 ‘염골근린공원’ 남측 인근이며, 주변에는 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 단지 남동측으로 폭 약 40미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 최근 실거래 자료가 없어 실제 거래 빈도와 현재 가격대는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김선 임차권의 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 말소 대상과 조건, 적용 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 룰상 미배당액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 산식상 미배당은 13,312,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1에 2022.05.04. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등기상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 등기상 김선의 임차권과 전입·점유개시일은 확인되지만, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로 감정가 108,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 핵심은 단순히 ‘대항력 임차인이 있다’는 데서 끝나지 않습니다. 김선의 보증금은 119,000,000원이고 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적인 권리 구조만 보면 매수인 인수 위험이 있습니다. 실제 현재 회차 산식에서도 13,312,000원이 미배당됩니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 김선 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 108,000,000원입니다. 반대로 가격은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없어 신건 108,000,000원이 현재 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 확약서 원문 확인이 권리분석의 관건이고, 가격은 최근 실거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
