인천지방법원 2026타경501241. 인천 부평구 부평동 광우빌라 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 구문옥이며 2022.08.18. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 169,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 169,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 김승엽은 2022.07.01. 확정일자를 받고, 2022.07.11. 주민등록을 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2022.11.18. 예스자산대부 주식회사의 가압류입니다. 따라서 김승엽은 말소기준보다 앞선 임차인으로 대항력이 있고, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권도 갖습니다.
그대로라면 신건 130,000,000원 매각 시 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 김승엽에게 배당되고, 보증금 중 41,620,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 을구 20번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 김승엽에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 542-17 광우빌라 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로39번길 48-2 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 2층 201호 51.81㎡ 전부 |
| 소유자 | 구문옥 (2022.08.18. 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 명칭 | 공부상 광우빌라 · 외관상 동아 그린빌라 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.11.18. 갑구 30번 예스자산대부 주식회사 가압류 11,129,310원입니다. 그보다 앞선 2022.07.11. 김승엽의 전입이 존재하므로, 김승엽은 단순히 경매로 지워지는 후순위 임차인이 아닙니다. 이후 2024.08.19.에는 보증금 169,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 배당요구도 같은 날 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승엽 2층 201호 51.81㎡ 전부 | 2022.07.11 2022.07.01 | 169,000,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김병오 | 2025.11.04 - | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 김승엽은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 배당계산상 부족분 41,620,000원의 인수 가능성이 존재하지만, 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 확약 밖 임차관계는 별도 판단하며, 김병오는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 김승엽 보증금 | 169,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 11,129,310원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김승엽 보증금 중 41,620,000원이 남지만, 말소동의 확약서 반영 시 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 제공된 계산값이며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 41,620,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 67,256,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 87,697,600원 | 0원* |
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천부평서초등학교 북측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·제한. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 건물 명칭. 공부상 명칭은 ‘광우빌라’이나 외관상 ‘동아 그린빌라’로 표시됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김승엽의 을구 20번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 범위가 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 배당계산만 보면 41,620,000원의 부족분이 발생하지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 김병오 점유관계 확인. 보증금 1,000,000원·월세 400,000원, 전입 2025.11.04.이며 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 건물 명칭 혼동 주의. 등기상 광우빌라와 현장 외벽의 동아 그린빌라 표기가 다르므로 현장 확인 때 동일 건물·호수 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 이 자료에서는 현재 실거래 시세와의 비교 없이 권리구조를 중심으로 판단해야 하며, 과거 소유권 거래가액만으로 현재 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.69억 임차권보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
표면만 보면 위험한 사건입니다. 최저가가 130,000,000원인데 대항력 있는 김승엽의 보증금은 169,000,000원이고, 배당계산상 부족분도 41,620,000원이 발생합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
그러나 이번 매각물건명세서에는 그 을구 20번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 한해 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 확약 밖 김병오는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 ‘보증금 1.69억’이라는 숫자 자체가 아니라, 확약서 원문과 적용 범위를 입찰 전에 정확히 확인하는 것입니다.
