인천지방법원 2026타경501251. 간석동 센트라움 11층 1102호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전유면적은 47.02㎡이고, 현재 소유자는 윤혜진입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 2022.12.28. 차정희의 가압류입니다. 제공된 권리분석 기준상 이 가압류가 말소기준권리이며, 임상규는 그보다 앞선 2021.12.27. 주민등록·점유개시와 2021.11.29. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
표면적으로는 임상규 보증금 192,000,000원이 최저가 168,000,000원보다 커서 인수형으로 보일 수 있습니다. 실제 배당계산도 집행비용 3,152,000원을 제외하고 임상규에게 164,848,000원이 배당되어 27,152,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적시돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 임상규에게서 발생하는 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 임상규 임차권에 한정해 반영하며, 최수진의 미상 임차관계까지 해소하는 근거로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 11층101동1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 47.02㎡ · 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 윤혜진 (2018.12.14. 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2017.06.15 · 센트라움 56세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 임차인은 남는다
말소기준은 2022.12.28. 차정희 가압류 15,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 2024.01.12. 가압류 210,000,000원과 2026.02.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임상규의 주택임차권등기는 2024.02.13. 등기됐지만, 임대차계약일 2021.11.29., 주민등록·점유개시 2021.12.27., 확정일자 2021.11.29.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수진 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 임상규 | 11층 1102호 47.02㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 | 2021.11.29 | 192,000,000원 | 2024.02.13 | 있음 | 있음 | 승계 없음 확약 적용 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세보다 높다
센트라움의 전용 약 45.78~46.35㎡ 실거래 표본 12건입니다. 이 물건의 대상 면적은 47.02㎡이며, 최근 12개월 평균은 137,272,727원, 최신 거래는 2026.05의 139,000,000원입니다. 전체 표본 평균 137,583,333원보다도 현재 최저가가 높고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.6% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.78㎡ | 14 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 46.35㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 46.35㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 45.78㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 46.35㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.02 | 46.35㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2025.10 | 45.93㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 46.35㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 45.78㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2025.08 | 46.35㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2025.08 | 46.35㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2025.04 | 45.93㎡ | 9 | 141,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 137,272,727원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 최신 거래 139,000,000원보다도 높고, 최근 실거래 최고 158,000,000원보다도 높은 가격입니다. 여기에 최근 가격 흐름이 -2.6%이므로 전체 과거 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 보면 신건 단계의 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 임상규 보증금 | 192,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 차정희 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임상규에게 164,848,000원이 배당되고 27,152,000원이 미배당됩니다. 다만 임상규 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 이 부족액을 매수인의 실질 인수로 잡지 않습니다. 즉 현재 회차의 확정 가능한 실질취득액은 168,000,000원이며, 최수진과 관련한 금액은 보증금 자체가 미상이므로 별도로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 임상규 인수는 0원, 최수진 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임상규 미배당 | 확약 반영 임상규 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 168,000,000원 | 27,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 134,400,000원 | 60,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 107,520,000원 | 86,785,280원 | 0원 |
임상규만 놓고 보면 유찰될수록 배당표상 미배당액은 늘지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 매수인의 알려진 취득비용은 해당 회차의 매각가가 중심이 됩니다. 그러나 최수진의 보증금·전입일이 미상이라는 점은 유찰 횟수와 무관하게 남으므로, 134,400,000원이나 107,520,000원만 보고 전체 취득비용이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역(인천지하철 1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 11층, 사용승인일은 2017.06.15입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이 확인되며, 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 광대로와 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 하자 메모. 11층 복도 바닥 타일 일부에 파손 및 들뜸 현상이 기재돼 있습니다.
- 환금성 지표. 센트라움은 56세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 6.25%입니다. 최근 12개월 거래는 11건이고 최근 가격 추세는 -2.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임상규 확약 원문 확인. 192,000,000원 임차보증금의 배당 부족액이 있어도 말소동의 확약으로 실질 인수 0원을 적용하는 구조이므로, 해당 확약서의 적용 대상이 본건 임차권등기와 정확히 일치하는지 확인이 핵심입니다.
- 최수진의 전입·보증금 확인. 현재 자료만으로는 대항력을 단정할 수 없습니다. 전입신고일·보증금·확정일자·실제 점유 상태가 확인돼야 최종 인수위험을 확정할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 현재 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%이고 최신 거래 139,000,000원보다 높습니다. 최근 추세 -2.6%도 함께 반영해야 합니다.
- 복도 타일 상태 확인. 현관 앞 11층 복도 바닥 타일 일부 파손·들뜸이 기재돼 있으므로 현장 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 미상 임차인은 그대로다”
이 사건의 가장 큰 반전은 임상규 임차권입니다. 보증금 192,000,000원이 최저가 168,000,000원을 초과하고 배당표상 27,152,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 임상규에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 알려진 실질취득액은 168,000,000원입니다.
문제는 그 168,000,000원 자체가 최근 시세보다 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 137,272,727원, 최신 거래는 139,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 -2.6%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 122.4%여서 가격 가점을 줄 수 없습니다. 게다가 최수진은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성도 미확정입니다. 주된 임차권 확약은 긍정적이지만, 신건 가격 부담과 확약 밖 미상 임차인 위험이 동시에 남는 사건입니다.
