인천지방법원 2026타경501267. 부평동 270-61, 도로명 부평공원로 59의 5층 501호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 말소기준 근저당보다 앞선 임차인 김민정입니다. 임차인은 2022.07.19 확정일자를 받고 2022.08.05 전입·점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2023.02.07 근저당권보다 선순위입니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 회차 매각가 228,000,000원 가정에서는 집행비용 3,992,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 224,008,000원이 배당되고, 룰상 55,992,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 순위 8번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 확약 처리 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 270-61 5층501호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평공원로 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호 |
| 소유자 | 이길봉 · 2022.08.26 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.02.07 설정된 을구 순위 7번 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.08.05에 김민정이 전입·점유를 시작했으므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자도 2022.07.19이고 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후의 국 압류, 부평구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 제5층 제501호 74.63㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 | 2022.07.19 | 280,000,000원 | 有 | 有 | 룰상 55,992,000원 확약 반영 실질 0원 |
임차권등기는 2024.09.25 접수되었고, 임대차계약일은 2022.07.07입니다. 보증금은 280,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되는 금액은 224,008,000원으로, 확약을 반영하지 않은 계산상 부족분은 55,992,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 280,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 조분봉 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김민정 보증금의 미배당액은 55,992,000원입니다. 다만 본문과 같이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 인수는 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 228,000,000원 | 55,992,000원 | 560,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,400,000원 | 100,953,600원 | 560,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 136,922,880원 | 560,000,000원 |
확약을 제외한 원래 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 김민정 보증금의 미배당액이 증가합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “유찰되면 싸진다”라고 볼 수 없습니다. 현재 회차에서도 룰상 55,992,000원, 1회 유찰 시 100,953,600원, 2회 유찰 시 136,922,880원이 매수인 인수 계산에 잡힙니다. 가격 하락만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 이 리포트의 확약 규칙에 따라 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평공원 서측 옆에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12미터 내외, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호로, 다세대주택으로 이용중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시. 매각물건명세서 비고에는 건물에 ‘서진파크빌’로 표시된다고 기재되어 있습니다.
- 토지거래계약 허가구역. 감정요항표에는 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수액 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 명세서 기재만 보지 말고 원문 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 선순위 확인. 김민정의 전입일 2022.08.05는 말소기준권리 2023.02.07보다 빠르므로 대항력 임차인이라는 전제를 놓치면 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 확약 미반영 계산에서는 유찰될수록 룰상 인수액이 55,992,000원에서 100,953,600원, 136,922,880원으로 증가합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 모두 228,000,000원입니다. 권리 문제가 정리되더라도 실제 응찰가격은 주변 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서 한 장’이 권리구조를 바꾼다
표면만 보면 위험도가 높은 선순위 임차인 물건입니다. 김민정의 보증금은 280,000,000원이고, 전입·점유가 2022.08.05로 말소기준 근저당 2023.02.07보다 앞섭니다. 현재 회차에서도 계산상 55,992,000원의 미배당이 발생하므로, 확약이 없다면 매수인 인수를 먼저 봐야 합니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 리포트의 확약 처리 기준에 따르면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 결론은 단순히 “선순위 임차인이 있어 위험하다”도, “최저가가 낮아지면 싸다”도 아닙니다. 확약서가 실제 매각에서 어떤 범위로 효력을 갖는지 확인하는 것이 첫 번째이고, 그 다음이 가격 검증입니다. 권리 안전성은 확약 원문 확인에 달려 있고, 현재 신건 가격 자체의 매력은 별도의 거래 대조 없이 단정할 수 없습니다.
