인천지방법원 2026타경501315. 미르팰리스 제2동 4층 401호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 김경철이고, 2021.11.22 소유권이전 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 단순한 후순위 임차권이 아니라는 점입니다. 성주연은 2021.11.15 전입·점유를 시작했고 2021.10.22 확정일자를 받아, 2022.06.22 말소기준 근저당보다 앞선 대항요건을 갖추고 있습니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가 141,000,000원에서 집행비용 2,774,000원을 빼고 임차인에게 138,226,000원을 배당한 뒤, 남은 보증금 31,774,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 전용 47.06㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김경철 · 2021.11.22 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인, 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성주연 | 제4층 제401호 47.06㎡ 전부 | 170,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.11.15 | 우선변제 有 확정 2021.10.22 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
성주연의 임대차계약일자는 2021.09.25, 확정일자는 2021.10.22, 주민등록·점유개시는 2021.11.15입니다. 말소기준권리인 2022.06.22 근저당보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.12.14에 이루어졌지만, 권리의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12% 높고 추세도 하락
미르팰리스는 22세대, 사용승인일은 2016.10.20입니다. 실거래 전체 5건 평균은 137,340,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 125,900,000원이고, 신건 최저가 141,000,000원은 그 112.0%입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 -18.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 47.06㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2025.01 | 47.06㎡ | 3 | 124,700,000원 |
| 2024.12 | 42.47㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 42.47㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2021.11 | 47.06㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 125,900,000원 |
최신 거래는 2025.02의 143,000,000원으로 신건 최저가 141,000,000원과 가깝지만, 최근 12개월 평균은 125,900,000원에 불과합니다. 전체 평균 137,340,000원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 표본과 -18.5% 하락 추세를 함께 보면 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 성주연 보증금 | 170,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 근저당 · 곽병옥 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤종식 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 임차보증금 미배당액은 31,774,000원으로 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전·후를 구분해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 141,000,000원 | 31,774,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 112,800,000원 | 59,579,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 90,240,000원 | 81,784,320원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서를 실제 매각조건대로 적용하면 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 유찰 이후에는 비로소 낙찰가 자체가 가격 경쟁력에 직접 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제4층 제401호이며, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2016.10.20입니다.
- 주위환경. 인천검단초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 2,827,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용된다는 점이 핵심입니다.
- 대항력 자체는 존재. 성주연의 전입 2021.11.15은 말소기준 2022.06.22보다 빠르므로, 확약을 제외하면 보증금 미배당분 인수 위험이 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 137,340,000원보다 최근 12개월 평균 125,900,000원과 최근 추세 -18.5%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 주의. 현재 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.0%라 가격상 할인으로 보기 어렵습니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 세금·우선변제 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있으므로 매각 직전 원본 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 정리하지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 겉으로는 후순위 임차권등기처럼 보이지만, 실제 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 신건 배당 계산만 놓고 보면 미배당 보증금 31,774,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 141,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 125,900,000원의 112.0%이고, 최근 거래 추세는 -18.5%입니다. 최신 거래 143,000,000원과는 비슷하지만 하락한 최근 평균을 웃돌고 있으므로, 권리 리스크가 확약으로 해소된 것과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다.
