인천지방법원 2026타경501333. 마전복합타워 9층 921호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 등기 흐름에서 현재 소유자는 권영만이고, 2021.03.26 매매를 원인으로 2021.05.04 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.04.13 국의 압류가 등기됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다. 2022.06.13 주택도시보증공사 가압류와 2026.02.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 김단아는 임대차계약일 2021.03.26, 확정일자 2021.04.16, 전입·점유개시 2021.05.04, 보증금 130,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 전입이 말소기준권리인 2022.04.13보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층 921호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 9층 921호 18.52㎡ 전부 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.26 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김단아 | 9층 921호 18.52㎡ 전부 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김단아의 전입일 2021.05.04는 말소기준권리인 국의 압류 2022.04.13보다 빠릅니다. 따라서 확약을 제외한 일반 원칙만 적용하면 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 68,000,000원 또는 최저가 68,000,000원이 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 권리상 주된 인수위험이 확약으로 해소된다고 해도, 그 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 68,000,000원입니다. 1회 유찰 시 데이터상 54,400,000원, 2회 유찰 시 43,520,000원 시나리오가 제시돼 있으나, 비교 시세가 없으므로 어느 회차가 적정가인지 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,624,000원 |
| 1. 임차인 김단아 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 66,376,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 김단아 보증금 미배당액은 63,624,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다. 11층 건물 내 9층 921호이며 사용승인일은 2004.11.05입니다.
- 입지. 왕길초등학교 북동측에 위치하고, 주변은 오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검단사거리역(인천2호선)이 있어 대중교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역(마전택지지구), 평탄한 사다리형 토지이며 남측과 북측으로 중로 포장도로가 각각 소재합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 김단아 임차권등기 전체와 잔존 보증금 인수 문제를 해소하는 범위인지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 김단아의 전입 2021.05.04는 말소기준 2022.04.13보다 빠르므로, 확약이 없다는 전제에서는 대항력 인수형입니다.
- 룰상 인수액 확인. 현 최저가 기준 미배당 보증금은 63,624,000원입니다. 1회 유찰 시 데이터상 76,979,200원, 2회 유찰 시 87,663,360원으로 계산돼 낙찰가가 낮아질수록 원칙적 인수액은 커집니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가·최저가만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”
이 사건은 권리표면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 68,000,000원짜리 물건을 점유한 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당만으로는 임차보증금 중 63,624,000원이 남기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 이 사건의 핵심 반전입니다. 그 확약을 반영하면 김단아 임차권에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현 회차 기준 68,000,000원*으로 봅니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 가격 메리트는 별도의 실거래 자료가 없어 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 결론적으로 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 별도 검증이 필요한 신건입니다.
