인천지방법원 2026타경501363. 인천 미추홀구 숭의동 제너스빌 3층 301호 오피스텔입니다. 소유자는 박연숙이며, 2020년 11월 5일 매매에 따른 신탁재산 처분으로 거래가액 191,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 구자영은 임대차계약일 2020년 10월 30일, 주민등록·점유개시일 2020년 11월 20일, 확정일자 2020년 10월 30일로 보증금 191,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2021년 3월 10일 남인천세무서장 관련 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 구자영은 대항력이 있습니다. 원칙적으로 신건 151,000,000원에 매각되고 집행비용 2,914,000원을 제외하면 임차인에게 148,086,000원이 배당되고 42,914,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제3층 제301호 65.25㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.05. 매매 · 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 1,805,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2021.03.10. 갑구 6번 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서장·동안산세무서장 관련 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 구자영 임차권은 등기일 자체는 2024년 9월 3일이지만, 임대차의 주민등록·점유개시일이 2020년 11월 20일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구자영 | 제3층 제301호 65.25㎡ 전부 | 191,000,000원 | 有 | 有 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.51억
제너스빌의 거래 자료는 8건이며, 전체 평균은 160,988,750원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최신성을 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2024.11. 167,500,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 167,500,000원입니다. 최근 거래 구간은 이전 거래들보다 4.6% 높은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.0㎡ | 6 | 167,500,000원 |
| 2021.10 | 61.0㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 133,410,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 65.25㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.07 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 167,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 151,000,000원으로, 최근 12개월 평균 167,500,000원의 90.1%입니다. 전체 실거래 평균 160,988,750원과 비교해도 최저가는 93.8% 수준입니다. 이 사건에서는 대항력 보증금 191,000,000원을 그대로 실질취득으로 보는 것이 아니라, 말소동의 확약서로 해당 인수위험이 해소된 점을 반영해 최저가 151,000,000원을 실질취득 기준으로 비교합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 구자영 보증금 | 191,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 191,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 부족분은 42,914,000원입니다. 다만 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수는 증가
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 42,914,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 72,691,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 96,499,520원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 제너스빌은 총 4세대이며 사용승인일은 2016.05.04입니다.
- 토지. 대지 294.0㎡, 일반상업지역, 공시지가 1,805,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 8건이며 최근 거래는 2024.11. 167,500,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 경매 통계. 제너스빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 입찰 전 해당 확약서의 적용 대상이 을구 1번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 핵심 날짜. 임대차계약·확정일자는 2020.10.30, 주민등록·점유개시는 2020.11.20, 임차권등기는 2024.09.03입니다.
- 세금 압류. 국세 관련 압류가 3건 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래는 1건이므로 167,500,000원을 단일 호수의 확정 시세로 단정하지 말고 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 1.91억”보다 중요한 확약서
표면만 보면 보증금 191,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 151,000,000원에서 배당 후 부족분 42,914,000원이 생기는 인수형 물건입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 151,000,000원입니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 167,500,000원 대비 실질취득이 90.1%이고, 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 +4.6%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 국세 관련 압류가 3건 존재하므로, 이 물건의 핵심 확인사항은 확약서의 정확한 적용 범위와 세금 배당순위입니다.
