인천지방법원 2026타경501383. 인천 문학동 소재 다세대주택 3층 302호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.11.10. 주택도시보증공사의 가압류 778,000,000원이 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤 지방세·국세 압류와 경매개시결정, 주택임차권등기가 이어지는 구조입니다. 다만 임차권자 이주원의 전입일은 2022.05.09., 확정일자는 2022.03.22.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 106,000,000원을 기준으로 집행비용 2,284,000원을 먼저 빼면 이주원에게 103,716,000원이 배당되고, 보증금 105,000,000원 중 1,284,000원이 미배당됩니다. 원칙만 보면 매수인이 그 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 341-13 3층302호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 매소홀로541번길 9-42 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 백상훈 · 2020.11.13. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2001.10.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 미추홀구 압류, 국 압류, 중구 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이주원은 임차권등기 자체의 순위가 늦더라도 전입 2022.05.09.·확정일자 2022.03.22.로 말소기준 전부터 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이주원 3층 302호 38.64㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.09. 2022.03.22. | 105,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 이호진 | 2025.05.21. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
② 인수 계산 — 룰상 1,284,000원, 확약 반영 후 실질 0원
현재 회차 106,000,000원을 가정하면 집행비용 2,284,000원 이후 남는 103,716,000원이 이주원 보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 105,000,000원과의 차이는 1,284,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 가능성이 있는 미배당 보증금입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라는 명시가 있으므로, 이주원 임차권에 대해서는 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 106,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 이주원 보증금 | 105,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이주원 보증금 부족분은 1,284,000원이지만 말소동의 확약이 제출돼 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 106,000,000원 | 1,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 84,800,000원 | 22,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 67,840,000원 | 38,781,120원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 두 숫자를 섞지 않는 것입니다. 시나리오상 ‘룰상 인수’는 배당 부족분 계산이고, 제출된 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 이주원 임차권에 한해 0원입니다. 따라서 유찰돼 낙찰가가 내려갈 때 실질취득도 해당 매각가와 같아지는 구조로 봅니다. 다만 이 결론은 확약이 최종 매각조건에서도 그대로 유효하다는 확인을 전제로 합니다.
⑤ 세금·점유 리스크
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학초등학교 서측 인근이며, 주위는 동류형 다세대주택이 밀집된 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·절대보호구역·역사문화환경 보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 표기. 통칭 ‘남강쉐르빌’이며 외관에 ‘102’로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이주원 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 임차권 인수 문구와 확약 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 이호진 점유관계 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 명도 계획. 현재 조사된 임차·점유 관련자가 있으므로 실제 점유자와 퇴거 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 실거래 자료가 없어 감정가 106,000,000원이 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 1,284,000원”보다 중요한 건 확약의 유효성
배당 계산만 보면 이주원 보증금에서 1,284,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이주원 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 106,000,000원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 끝내면 안 됩니다. 확약은 이주원에게만 적용되고, 이호진이라는 별도 점유자가 있으며 보증금은 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류도 3건 있습니다. 따라서 권리의 승부처는 확약서 원문·최종 매각물건명세서·현황 점유를 서로 맞춰보는 것입니다. 가격 측면은 실거래 자료가 없어 이 자료만으로 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
