인천지방법원 2026타경501417. 인천 서구 당하동 스페이스빌 가동 3층 302호, 전용 39.02㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 박연숙은 2020.09.01 매매를 원인으로 2020.09.28 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 144,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.03.15 국세 압류보다 앞선 하수환의 2020.08.28 전입·점유입니다. 따라서 하수환은 대항력 있는 임차인으로 잡히며, 확정일자 2020.08.03과 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다. 이 확약을 반영하면 하수환 임차권에 관한 실질 승계액은 0원*입니다. 확약은 이 임차권에만 적용되며, 확인된 실제 임차인은 하수환 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 가동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.02㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.01 매매 · 2020.09.28 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
제공된 권리분석상 말소기준은 2021.03.15 국의 압류입니다. 하수환의 확정일자(2020.08.03)와 전입·점유(2020.08.28)는 이보다 빠릅니다. 이후 2022.10.04 임차권등기명령에 따라 보증금 144,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하수환 주거(임차권등기) | 제3층 제302호 39.02㎡ 전부 | 144,000,000원 | 전입·점유 2020.08.28 확정일자 2020.08.03 배당요구 2022.10.04 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
스페이스빌(가,나동)은 총 28세대, 2011.07.22 준공으로 집계됩니다. 제공된 실거래 표본은 전용 38.4㎡~39.77㎡대로 대상 전용 39.02㎡와 유사합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 39.77㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.11 | 38.4㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2022.07 | 39.02㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2021.07 | 38.4㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 104,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 103,500,000원 |
가격판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 122,000,000원으로, 최근 12개월 평균 103,500,000원 대비 117.9%입니다. 최신 거래로 제시된 2024.07 거래가도 105,000,000원으로 현재 가격보다 낮습니다. 게다가 최근 구간의 가격추세가 이전 구간 대비 -1.9%로 집계되어 하락 추세까지 함께 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 1. 임차인 하수환 보증금 | 144,000,000원 | 119,492,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 하수환 보증금 중 24,508,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 122,000,000원 | 24,508,000원 | 0원* | 122,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,600,000원 | 48,556,800원 | 0원* | 97,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,080,000원 | 67,725,440원 | 0원* | 78,080,000원 |
* 말소동의 확약이 없었다면 대항력 인수형의 특성상 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문곡고등학교 남동측 인근으로, 주변은 동류형 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 302호로, 상·하수도시설·난방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%가 제시되어 있어 매도가격과 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문. 하수환 임차권에 대한 말소동의 확약서의 적용 대상·조건·말소 절차를 매각 전 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류. 국세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당의 변동폭을 판단할 수 있습니다.
- 현재 가격. 실질취득 122,000,000원은 최근 12개월 평균 103,500,000원의 117.9%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 하락 추세. 최근 가격추세가 이전 구간 대비 -1.9%로 제시되어 있으므로 응찰가 산정 시 하락 방향을 반영하세요.
- 현 점유 확인. 주택임차권등기는 전출 후에도 권리를 유지할 수 있으므로 실제 현 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성. 28세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 횟수 1.8회가 제시되어 있어 향후 매도 시 유동성도 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫 번째 관문은 하수환의 대항력 있는 보증금 144,000,000원입니다. 배당표만 놓고 보면 현재 회차에서 24,508,000원의 미배당 승계가 발생하지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 반영됩니다.
그러나 권리문제가 해소됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 122,000,000원은 최근 12개월 평균 103,500,000원의 117.9%이고 가격추세도 -1.9%입니다. 소규모 다세대라는 용도와 경매 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%까지 함께 보면, 이 물건의 핵심은 “인수액”보다 현재 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 점입니다. 확약으로 권리 부담은 줄었지만, 현재 회차에서는 가격을 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
