인천지방법원 2026타경501443. 미추홀구 숭의동 다우림 201동 207호, 전용 77.8㎡ 범위의 오피스텔입니다. 권리의 핵심은 송하얀 임차권입니다. 임대차계약은 2021.05.01, 확정일자는 2021.05.20, 전입·점유개시는 2021.06.25로, 말소기준인 2023.06.13 압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금도 260,000,000원으로 현재 최저가 221,000,000원보다 큽니다.
확약이 없었다면 신건 매각가 기준 배당 후 남는 42,894,000원을 매수인이 인수하는 구조이고, 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 221,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 2층 207호 77.8㎡ 전부 |
| 소유자 | 장승진 (2021.06.28 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.13 갑구 4번 압류입니다. 그보다 앞선 송하얀의 전입·점유가 2021.06.25이고 확정일자도 2021.05.20이어서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2023.11.02 접수됐으며 보증금은 260,000,000원입니다. 등기부상 이 임차권과 이후 강제경매개시결정·서울특별시 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송하얀 | 2층 207호 77.8㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 39,020,000원 높다
다우림201동은 32세대, 사용승인일은 2018.03.29입니다. 실거래 전체 12건 평균은 226,415,000원이지만, 과거 260,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 181,980,000원 한 건이고, 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -21.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.56㎡ | 6 | 181,980,000원 |
| 2024.10 | 73.56㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 72.32㎡ | 18 | 203,000,000원 |
| 2024.01 | 76.57㎡ | 18 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 78.21㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.09 | 76.57㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 73.56㎡ | 9 | 267,000,000원 |
| 2022.08 | 78.21㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 76.57㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 78.21㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2022.06 | 74.79㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2022.06 | 76.57㎡ | 7 | 250,000,000원 |
현재 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 181,980,000원보다 39,020,000원 높습니다. 비율로는 121.4%입니다. 전체 12건 평균 226,415,000원과만 비교하면 낮아 보이지만, 최근 시세와 하락 추세를 우선하면 신건에 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 송하얀 보증금 | 260,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 42,894,000원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 ‘오피스텔’로 이용 중입니다.
- 입지. 미추홀구청 서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 2층 207호이며 사용승인일은 2018.03.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,583,000원/㎡입니다.
- 환금성. 32세대 규모이며 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수위험 판단을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 적용 대상과 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 226,415,000원보다 최신 거래 181,980,000원과 최근 -21.0% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 221,000,000원은 최근 시세의 121.4%로 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 시 구조 확인. 명목상 인수액은 1회 유찰 시 86,475,200원, 2회 유찰 시 121,340,160원으로 커지지만, 제출된 확약이 해당 임차권에 적용되면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀려도, 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 221,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 물건입니다. 배당표만 보면 신건에서도 42,894,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 거래 181,980,000원의 121.4%이고, 최근 거래 수준은 이전보다 -21.0% 낮아졌습니다. 전체 과거 평균만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최신 거래와 하락 추세를 우선하면 현재 회차는 최근 시세 이상입니다. 이 물건의 핵심은 확약서 확인과 최근 시세에 맞춘 가격 판단입니다.
