인천지방법원 2026타경2. 김포시 운양동 그랜드타워 1층 114호입니다. 등기상 소유자는 허종민이고, 2021.06.15 소유권을 이전받은 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 768,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 초점은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 허경석은 2021.11.24 전입, ZHANG SHASHA는 2021.12.01 전입으로 모두 말소기준일인 2021.06.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도의 주거 점유 기재는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 또한 공부상 일반음식점이지만 실제로는 공인중개사 사무소로 이용 중이고 일부 전대 사실이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 114호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 일반음식점 · 실제 공인중개사 사무소로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 1층 114호 |
| 소유자 | 허종민 · 2021.06.15 소유권이전 · 거래가액 951,597,815원 |
| 감정가 / 최저가 | 899,000,000원 / 899,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 631,652,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.15 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 김포시 압류, 국민건강보험공단 압류와 2026.01.06 임의경매개시결정 등 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 압류 중 일부는 이미 해제·말소됐습니다. 신청채권 청구액은 631,652,630원, 근저당권의 채권최고액은 768,000,000원입니다.
② 임차·점유 분석 — 확인 2건은 후순위, 1건은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허경석 | 1층 114호(57.60) | 2021.11.24 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2026.03.31 | 해당 없음 |
| ZHANG SHASHA | 1층 114호 일부(19.20) | 2021.12.01 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현재까지 | 주거 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
허경석과 ZHANG SHASHA는 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 허경석은 배당요구를 2026.03.31 접수했습니다. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않습니다.
③ 이용상태 — 공부와 현황이 다르다
감정평가상 본건은 공인중개사 사무소로 이용 중입니다. 공부상 용도는 일반음식점이며, 실제 이용상태와 공부 사이에 차이가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인이 공인중개사 사무실로 이용 중이고 일부를 전대했다고 기재돼 있습니다.
- 위치. 김포골드라인 운양역 남동측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 운양역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 포장도로에 접하고, 서측·북측으로 보행자 전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)입니다.
- 토지. 토지면적 3,243.6㎡ · 공시지가 2,800,000원/㎡ · 지목 대.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 899,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,390,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,610,000원 |
현재 회차 899,000,000원 기준 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 768,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 119,610,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 899,000,000원 | 768,000,000원 | 0원 | 119,610,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 719,200,000원 | 709,608,000원 | 58,392,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 575,360,000원 | 567,206,400원 | 200,793,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당이 전액 배당됩니다. 1회 유찰 시에도 신청채권 청구액 631,652,630원은 시뮬레이션상 충족되지만, 2회 유찰 시 채권자 배당액은 567,206,400원으로 내려가 신청채권 청구액에도 미치지 못하는 구조입니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 주거 점유 기재의 실제 성명·전입일·보증금·확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 전대관계 확인. 매각물건명세서에 일부 전대 사실이 있으므로 실제 점유 범위와 점유자별 계약관계를 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 일반음식점, 실제 공인중개사 사무소 이용입니다. 이용상태와 관련 인허가·영업 현황을 확인해야 합니다.
- 압류 관련 세금 확인. 당해세가 존재하면 배당 순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용·근저당권·소유자 잔여를 기준으로 하며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 끝나지 않았다
이 물건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2021.06.15 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 허경석과 ZHANG SHASHA 역시 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 별도의 주거 점유 기재는 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 실제 이용상태가 공부와 다르고 일부 전대까지 확인됩니다. 따라서 현재 자료의 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 이 사건의 최종 판단점은 미상 점유의 대항력 여부와 전대관계 확인입니다. 시장 실거래 자료가 없어 신건 899,000,000원의 가격 메리트 역시 현재 자료만으로는 판단하지 않습니다.
