인천지방법원 2026타경501452. 대상은 부평동 아미파크뷰 13층 1304호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 권태익이며 2020년 9월 4일 매매로 거래가액 214,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 139,200,000원은 2020년 9월 4일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 8월 16일 남동구 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 전입한 임차인입니다. 민진홍은 2020년 9월 4일 전입, 2020년 9월 5일 점유개시, 확정일자는 2020년 7월 14일로 확인되며 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기에는 보증금 금액으로 214,000,000원·214,000,000원·224,000,000원이 기재되어 있으나, 이는 계약 변경 내역으로 보이며 하나의 임차권자에 관한 기록입니다. 실제 임차인은 1명이며 이를 여러 명의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 13층 1304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 내 13층 1304호 |
| 소유자 | 권태익 (2020.09.04. 매매, 거래가액 214,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민진홍 13층 1304호 67.07㎡ 전부 | 점유 2020.09.05 전입 2020.09.04 | 2020.07.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
등기상 임차권에는 임차보증금이 계약별로 214,000,000원, 214,000,000원, 224,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이를 세 건의 임차보증금으로 합산하는 구조가 아니라, 민진홍 한 명의 임대차 계약 변동 내역으로 읽어야 합니다. 이 사건에서는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
감정가는 229,000,000원, 현재 최저매각가도 229,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 평균 및 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 229,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 224,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 994,000원 |
현재 회차 229,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 224,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 994,000원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 229,000,000원 | 224,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 183,200,000원 | 179,835,200원 | 44,164,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 146,560,000원 | 143,708,160원 | 80,291,840원 | 0원 |
유찰되면 신청채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 사건의 임차권은 말소동의 확약이 제출된 것으로 정리되어 있어, 제공된 회차 시나리오에서도 매수인 실질 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰에 따른 매수인 부담 변화는 임차권 승계액이 아니라 낙찰대금 자체의 변화로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 물건입니다. 주거용 아파트로 가정해 평가하면 안 됩니다.
- 위치. 부평고등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물의 13층 1304호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m, 서측 8m, 동측 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 임차권 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약의 적용 대상이 을구 3번 민진홍 임차권과 정확히 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 계약 변동 확인. 등기에는 보증금 214,000,000원·214,000,000원·224,000,000원이 순차 기재돼 있습니다. 실제 최종 임대차관계와 보증금 기준액을 원문 계약·명세서로 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 남동구·서울특별시 관련 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 229,000,000원이 저가라고 볼 근거가 없습니다. 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가와 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차권 + 확약’
이 사건을 단순히 “임차권이 있으니 위험하다”거나, 반대로 “말소동의가 있으니 완전히 깨끗하다”고만 보면 핵심을 놓칩니다. 민진홍은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 우선변제권도 갖고 있습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리지만, 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 분석상 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리 부담이 실질적으로 해소됐다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 최저가 229,000,000원은 신건 가격이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 세금 압류 3건의 실제 우선배당 여부도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 확약서의 효력 범위와 세금 우선순위를 확인한 뒤, 별도의 실거래 검증으로 가격을 결정해야 하는 오피스텔입니다.
