인천지방법원 2026타경501456. 인천 미추홀구 도화동 로얄하우스 4층 401호, 전용 50.05㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 이상덕이며 2021.03.17 매매를 원인으로 2021.04.08 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 135,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 신청채권액은 134,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 임차권과 실제 점유관계입니다. 장원혁은 2022.03.22 임대차계약, 2022.03.24 확정일자, 2022.04.22 점유개시, 2022.05.06 주민등록을 갖추고 보증금 134,000,000원에 대해 2024.06.12 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 126,000,000원 배당 시 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 배당되고 10,564,000원이 부족합니다. 원칙만 적용하면 그 부족액은 매수인 인수입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 장원혁 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 맞습니다. 하지만 이 확약은 장원혁 임차권에 관한 것이므로, 별도로 확인되는 서예지의 권리까지 없애지는 않습니다. 서예지는 2025.05.16 전입해 경매개시일 2026.02.20보다 앞서고 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 미상 보증금이 이 사건의 남은 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 438-4 로얄하우스 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.05㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이상덕 · 2021.04.08 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 장원혁은 확약, 서예지는 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장원혁 | 2022.05.06 / 2022.03.24 | 134,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 10,564,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 서예지 | 2025.05.16 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세 바로 아래지만 하락 추세
로얄하우스의 확인된 동일·유사 면적 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 144,500,000원이지만 과거 160,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 2024.05의 129,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 129,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 50.05㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2022.01 | 50.27㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 144,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 129,000,000원 |
최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 129,000,000원의 97.7%입니다. 표면상 3,000,000원 낮지만, 최근 거래가 과거 거래보다 19.4% 하락한 흐름이고 최근 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 144,500,000원 대비 87.2%라는 수치만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 장원혁 보증금 | 134,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장원혁 보증금 미배당액은 10,564,000원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 장원혁에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 서예지의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에는 금액을 산입할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 모르타르 위 페인트 마감, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생 급배수시설과 소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 로얄하우스 12세대, 사용승인 기준 2012.01.05입니다.
- 경매 이력. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서예지 보증금 확인이 최우선. 대항력은 확인되지만 보증금이 미상이므로, 매각물건명세서·현황조사 원본과 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 장원혁 확약 원문 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상과 조건이 장원혁 임차권 전체를 실제로 해소하는지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 144,500,000원보다 최근 129,000,000원 거래를 우선해 보세요. 최근 추세는 -19.4%입니다.
- 최저가와 시세 차이는 작음. 126,000,000원은 최근 평균 129,000,000원의 97.7%이므로 미상 인수 위험을 감수할 만큼 큰 할인폭은 아닙니다.
- 유찰 시에도 총취득비용을 따로 계산. 장원혁은 확약으로 실질 0원이지만, 서예지 보증금이 확인되면 낙찰가 외 인수액을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 해결됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다
장원혁 임차권만 보면 구조가 명확합니다. 보증금 134,000,000원에서 신건 배당 후 10,564,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 부분의 실질 인수는 0원입니다. 그러나 별도 임차인 서예지가 2025.05.16 전입했고 보증금이 확인되지 않습니다. 이 때문에 이 사건을 단순히 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다.
가격도 여유가 크지 않습니다. 최저가 126,000,000원은 최근 거래 129,000,000원의 97.7%이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -19.4%입니다. 결국 이 물건의 승부처는 서예지의 실제 보증금과 권리 범위를 먼저 확정한 뒤, 낙찰가와 인수액을 합친 총취득비용을 최근 시세와 비교하는 것입니다. 장원혁 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 미상 임차인이 남아 있어 신건 단계에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
