인천지방법원 2026타경501466. 오류동 장미빌딩 5층 501호, 전용 69.12㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 현재 소유자는 우소영이고, 2022.04.29 매매를 원인으로 2022.05.06 소유권을 이전받았으며 거래가액은 217,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 채권자 가압류나 압류가 아니라 그보다 앞선 박주곤의 주택임차권입니다. 전입·점유는 2021.08.30, 확정일자는 2021.08.17, 임차권등기는 2023.10.04이므로 말소기준권리보다 앞선 대항력·우선변제 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 선순위 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 박주곤 임차권만 놓고 보면 배당표상 미배당액 5,810,000원을 그대로 인수하는 구조가 아니라 실질 인수 0원으로 반영해야 합니다. 다만 이 확약은 박주곤 임차권에만 적용되는 것이므로, 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재된 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 검단구 오류로13번안길 42-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 69.12㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 규모 / 준공 | 장미빌딩 8세대 · 2020.04.13 |
| 소유자 | 우소영 (2022.05.06 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
2020.04.29 수협은행 근저당권 2건이 설정됐지만 채권최고액 1,200,000,000원과 600,000,000원 모두 2021.08.30 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 박주곤의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 이후 강제경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주곤 5층 501호 69.12㎡ 전부 | 217,000,000원 | 2021.08.30 / 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 룰상 5,810,000원 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.15억, 최근 시세 2.17억
장미빌딩은 총 8세대이고 대상 면적 69.12㎡의 실거래 표본은 6건입니다. 거래가액은 모두 217,000,000원으로 기록돼 있습니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균도 217,000,000원, 최신 거래 역시 2023.07 217,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 69.12㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.06 | 69.12㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2023.04 | 69.12㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.04 | 69.12㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2023.03 | 69.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2022.04 | 69.12㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.12㎡ | 5건 | 217,000,000원 |
수치만 보면 215,000,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원보다 아래지만, 비율은 99.1%로 거의 같은 수준입니다. 따라서 신건부터 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 최근 거래 추세도 0.0%로 하락 보정에 따른 가격 가점은 없습니다. 또한 표본의 최신 거래가 2023.07이라는 점은 현재 입찰가 판단에서 별도의 확인 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 박주곤 보증금 | 217,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박주곤 보증금의 미배당액은 5,810,000원으로 잡히지만, 말소동의 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 48,208,000원, 2회 유찰 시 82,126,400원으로 계산되지만 역시 박주곤 임차권에 대한 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단오류역 북서측 인근이며 전·답·임야·단독주택·다세대주택·학교·공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수·승강기·난방·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류지구), 정방형 공동주택 건부지이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 매도·재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박주곤 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상을 직접 대조하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확약 대상 외 점유자나 별도 임대차가 있는지 현장조사로 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 215,000,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원의 99.1%입니다. 신건 가격만으로 큰 할인이라고 판단하기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대이고 장미빌딩 경매 통계상 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거주와 재매각 계획을 구분해 접근할 필요가 있습니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 배당표상 박주곤에게 211,190,000원이 배당되고 룰상 5,810,000원이 남지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 ‘거의 시세’
이 물건을 등기만 보면 선순위 임차권 때문에 어렵게 보입니다. 박주곤은 전입 2021.08.30, 확정일자 2021.08.17, 보증금 217,000,000원으로 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 매각가 기준 배당만 보면 5,810,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박주곤 임차권의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 217,000,000원이고 비율은 99.1%입니다. 따라서 권리 부담이 해소됐다고 해서 가격까지 크게 싸지는 것은 아닙니다. 여기에 8세대 다세대, 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표와 감정평가서상 임대관계 미상까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 확약서 적용범위를 정확히 확인하고, 거의 시세 수준인 신건 가격을 얼마나 보수적으로 볼 것인가입니다.
