인천지방법원 2026타경69. 부천시 오정구 내동 명보빌라트 1동 3층 301호 다세대주택입니다. 박중선 씨가 2020.01.31. 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 64,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·신한카드·케이비국민카드 가압류와 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 배당 계산상 0원입니다. 다만 임차인 목록에는 등록된 임차인이 없지만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 등기상 권리구조가 단순하다는 점과 실제 점유·임대관계 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경69 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 364 명보빌라트 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 34.14㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박중선 (2020.01.31. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 56,386,851원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.31. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 64,900,000원입니다. 이후 2025년에 설정된 카드사 가압류 3건과 부천시 압류, 2026년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 최근 기준값보다 낮지만 표본은 얇다
명보빌라트(364)는 15세대이며 준공일은 1992.11.26.입니다. 34.14㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 108,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근12개월 평균 127,000,000원과 최신 거래 127,000,000원을 우선해 봅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 34.14㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 2022.06 | 34.14㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.14㎡ | 2건 | 108,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 34.14㎡ | 1건 | 127,000,000원 |
현재 최저가 103,000,000원은 전체 평균의 94.9%, 최근12개월 평균의 81.1%입니다. 최신 거래 역시 127,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +41.1%로 집계되어 있습니다. 수치만 보면 신건 최저가가 최근 기준값보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 64,900,000원 | 64,900,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,551,514원 | 11,551,514원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,212,267원 | 14,212,267원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,272,102원 | 10,094,219원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 113,935,883원 중 100,758,000원이 배당되고 13,177,883원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 주식회사 케이비국민카드 가압류에서 일부 미배당이 발생하지만, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 부천시 압류 금액과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 13,177,883원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 33,419,083원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 49,602,443원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 데이터상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득금액에 별도 인수금이 붙는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 내동 소재 신영아파트 북동측 인근이며, 주위는 동류형 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 위생설비·상하수도시설·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함되고, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 15세대 규모이며 확인된 34.14㎡ 실거래는 2건으로, 가격 판단에 사용할 표본 자체가 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근12개월 평균 127,000,000원은 1건을 기준으로 한 값입니다. 81.1%라는 비율만으로 가격을 확정하지 말고 실제 매물·거래 상태와 대조할 필요가 있습니다.
- 부천시 압류 확인. 2025.09.22. 부천시 압류가 있고 금액은 제시되지 않았으므로 실제 배당표와 조세채권 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2020.01.31. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 카드사 가압류와 경매개시결정이 소멸하는지 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 최저가 103,000,000원, 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원으로 계산되어 있으므로 시세 확인 결과에 맞춰 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 표본 검증이 핵심
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.01.31. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 현재 최저가 1.03억이 최근12개월 평균 1.27억의 81.1%여서 제공된 시세 숫자만 놓고 보면 신건에서도 차이가 있습니다.
다만 이 판단의 약점도 뚜렷합니다. 최근12개월 평균은 1건, 전체 거래는 2건뿐이고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 실제 점유 확인과 1.27억 시세 기준의 신뢰도를 얼마나 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
