인천지방법원 2026타경501480. 숭의동 한마음아파트 비동 3층 301호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 단순한 “임차권 소멸” 여부가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 그 미배당액입니다. 임차인 이현주는 확정일자 2021.09.10, 전입·점유개시 2021.10.15로, 말소기준인 한국전력공사 가압류 2023.08.11보다 앞섭니다.
보증금은 225,000,000원이고 신건 매각가를 217,000,000원으로 가정한 배당에서는 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 임차인에게 배당되어 11,838,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501480 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21 한마음아파트 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 64.7㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이범웅 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 현황 표기 | 등기상 비동 · 현황상 102동 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
현재 말소기준은 2023.08.11 한국전력공사 가압류 137,142,970원입니다. 2017.02.06 설정됐던 영광군수산업협동조합 근저당권 143,000,000원은 2021.10.15 이미 말소됐습니다. 따라서 임차인의 전입·점유개시일 2021.10.15는 현 말소기준보다 앞서며, 임차인 이현주는 대항력 있음으로 판정됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 3층 301호 64.7㎡전부 | 225,000,000원 | 2021.10.15 / 2021.09.10 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 2.17억은 최근 거래의 166.9%
한마음아파트102의 최근 12개월 동일 면적대 실거래 표본은 1건입니다. 2025.06 전용 62.25㎡, 6층이 130,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 62.25㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 166.9%입니다. 확약을 반영해 매수인 인수가 실질 0원이 되더라도 실질취득액은 신건 기준 217,000,000원이므로, 최근 실거래와 비교하면 가격 메리트가 없는 구간입니다.
단지 경매 통계도 가격 판단에 보수적으로 볼 근거가 있습니다. 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 14.29%입니다. 최근 12개월 실거래 표본도 1건뿐이므로 한 건의 가격을 절대적인 시세로 단정할 수는 없지만, 제공된 최신 시장자료만 놓고 보면 신건 2.17억을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 이현주 보증금 | 225,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 137,142,970원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 225,000,000원 중 11,838,000원이 부족합니다. 원칙상 매수인 인수 가능 금액이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동, 숭의역 북동측 인근. 주위는 아파트·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·난방·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30M, 남서측 약 6M 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황조사상 동 표기는 비동이 아닌 102동으로 기재돼 있습니다.
- 환금성 확인. 한마음아파트102는 45세대이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래 표본이 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지가 핵심입니다.
- 대항력 임차인 확인. 이현주의 전입·점유개시일 2021.10.15가 말소기준 2023.08.11보다 빠르고 보증금은 225,000,000원입니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 166.9%입니다. 확약에 따른 인수 0과 가격 메리트를 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 173,600,000원, 2회 유찰 138,880,000원에서도 당시 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 동 표기 대조. 등기상 비동, 현황상 102동 표기를 현황조사서·건축물대장·등기부와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기에 관한 법률상 처리 및 매각 후 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 처음 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인 때문에 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산에서도 11,838,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인 인수는 실질 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 신건 실질취득액은 217,000,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 실거래는 130,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 166.9%인 만큼 현재 회차를 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 2회 유찰 가격 138,880,000원도 제공된 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 물건은 확약 원본 확인으로 권리위험을 해소하는 것과 최신 실거래에 맞춰 가격을 재검증하는 것을 분리해서 판단해야 합니다.
