인천지방법원 2026타경78. 김포시 통진읍 도사리의 다세대주택, 통칭 “세인트빌” 제3동 제2층 제201호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며 대상면적은 59.95㎡입니다. 말소기준은 2021.02.01. 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 현대카드·와이앤케이파트너스대부·서울신용보증재단의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현재 회차 172,000,000원에 취득한다고 가정할 때 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 권리금액은 0원이고, 실질취득액도 그대로 172,000,000원입니다. 다만 이 금액을 시세와 비교하면 결과가 좋지 않습니다. 2026.01 최신 거래가 160,000,000원이고 최근 12개월 평균도 160,000,000원으로, 신건 실질취득액은 이보다 12,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경78 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 789-29 3동 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 40-64 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 59.95㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 통칭 / 규모 | 세인트빌3동 · 8세대 · 사용승인 2019.10.02 |
| 소유자 | 오경열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 136,773,344원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.02.01. 수협은행 근저당권입니다. 2022.11.09. 설정된 채세환 근저당권 25,000,000원은 2025.05.13. 이미 말소됐고, 이후 등재된 압류·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차인 없음, 매수인 인수액 0원이므로 채권자들의 미배당액이 발생하더라도 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 높다
세인트빌3동 동일 면적 59.95㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 162,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2026.01 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 두 값은 모두 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.95㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 59.95㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.95㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 | 59.95㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 172,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 107.5%입니다. 최신 거래와 비교해도 동일하게 12,000,000원 높습니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간보다 -3.0%의 하락 추세로 집계되어 있어, 전체 평균 162,500,000원만 보고 가격을 평가하는 것보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 180,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 17,597,765원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 8,861,687원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 6,930,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 213,389,871원 중 예상 배당액은 168,792,000원, 미배당액은 44,597,871원입니다. 이는 채권자 측 미배당 추정이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 172,000,000원 | 44,597,871원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 137,600,000원 | 78,516,271원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,080,000원 | 105,650,991원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다.
- 주위환경. 마송초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 동유형의 중·소규모 공동주택이 밀집된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 434,700원/㎡입니다.
- 거래 표본. 세인트빌3동은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 비교 표본이 많지 않습니다.
- 위반건축물. 자료상 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선 확인. 현재 실질취득 172,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 107.5%입니다. 전체 평균 162,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거보다 -3.0%로 집계되어 있습니다. 신건 가격이 최근 시세보다 높은 상태에서 하락 추세까지 겹친 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 동 표기 대조. 공부는 ‘3동’, 실제 외부표기는 ‘103동’입니다. 현장 표기와 대상 호수를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 임차인. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 소유자 세대는 주민등록표상 ‘103동 201호’로 등재되어 있습니다.
- 배당과 인수를 구분. 채권자 미배당액 44,597,871원이 발생하는 추정이지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 최근 시세 이상
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가이자 실질취득액 172,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 160,000,000원의 107.5%입니다. 가격 추세 역시 -3.0%이고, 동일 면적 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 현재 회차를 “권리가 깨끗하니 가격도 유리하다”는 식으로 연결해서 보기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원이지만, 현재 가격은 최근 확인 시세보다 높다는 점이 이 사건의 가장 중요한 결론입니다.
