인천지방법원 2026타경501510. 부평동 부평룩소르주상복합아파트 101동 12층 1209호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 최재선이며 2022.06.24. 매매로 155,000,000원에 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 방은지의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022.04.21., 확정일자는 2022.05.04., 주민등록·점유개시는 2022.05.31.이고 보증금은 155,000,000원입니다.
이 임차권은 2024.06.21. 등기됐고, 데이터상 2026.02.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 최저가 133,000,000원 가정에서는 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 임차보증금에 배당되고 24,662,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 12층101동1209호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 19층 건물 내 12층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최재선 (2022.06.24. 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기상 방은지는 12층 101동 1209호 전부를 대상으로 한 주택임차권자입니다. 보증금 155,000,000원, 확정일자 2022.05.04., 전입·점유개시 2022.05.31.로 확인되며 배당요구도 되어 있습니다. 따라서 확약을 제외한 일반적인 배당구조에서는 대항력과 우선변제권이 함께 작동하고, 배당 후 부족액이 매수인 인수로 연결됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 방은지 | 12층 101동 1209호 전부 | 155,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.05.04 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원 |
② 배당과 실질취득 — 숫자는 두 층으로 봐야 한다
현재 최저매각가 133,000,000원을 기준으로 집행비용 추정액은 2,662,000원입니다. 나머지 130,338,000원이 방은지의 임차보증금에 배당되고 매각대금은 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 155,000,000원에는 배당액이 없습니다.
확약을 배제한 법리상 계산만 보면 매수인의 취득부담은 133,000,000원 + 24,662,000원으로 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 있으므로 실제 의사결정에서는 그 임차권 인수를 실질 0원으로 처리하고, 현재 회차의 실질취득을 133,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 방은지 보증금 | 155,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 제외한 배당계산상 임차보증금 부족분은 24,662,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부원중학교 남동측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역인 부평역·1호선이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 12층이며 사용승인은 2018.11.13.입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 8미터 및 24미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 권리와 말소 조건이 을구 1번 방은지 주택임차권등기와 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 확약 이행 확인. 실질 인수 0원 판단은 해당 확약이 실제로 이행된다는 전제입니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 함께 대조해야 합니다.
- 임차권 기본사항 확인. 방은지의 보증금은 155,000,000원이며 전입 2022.05.31., 확정일자 2022.05.04., 배당요구가 확인됩니다.
- 유찰 숫자의 착시 경계. 확약을 제외한 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액이 증가합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 133,000,000원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘133,000,000원’보다 확약서다
겉으로만 보면 보증금 155,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 133,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 확약을 제외한 배당계산에서는 현재 회차에도 24,662,000원이 남고, 유찰될수록 인수액은 50,889,600원, 71,812,160원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 그 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 제공된 자료를 기준으로는 방은지 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 133,000,000원으로 정리됩니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 결국 입찰 전 가장 먼저 대조해야 할 것은 확약서 원문과 실제 말소 조건입니다.
