인천지방법원 2026타경94. 부천시 원미구 원미동 더네스트 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 엄옥분이며 2023.08.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 300,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 채권최고액 264,000,000원으로 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 서울보증보험·우리금융캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인할 핵심은 이승문입니다. 전입일은 2024.09.27로 말소기준인 2023.08.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 만큼 최우선변제 해당 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경94 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 184-59 더네스트 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 조종로68번나길 6-3 |
| 용도 / 면적 | 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 49.82㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 엄옥분 (2023.08.25 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 246,931,408원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2022.04.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.25 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 채무자는 엄옥분입니다. 2026.03.16 임의경매개시결정, 2026.04.20 서울보증보험 가압류 17,135,822원, 2026.05.07 우리금융캐피탈 가압류 17,662,854원은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다. 2022.04.26 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기도 2023.08.25 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승문 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 297,000,000원 vs 평균 311,666,666원
더네스트는 총 8세대이며 사용승인일은 2022.04.14입니다. 제공된 동일 면적권 거래 표본은 3건으로, 49.82㎡와 50.96㎡ 거래가 확인됩니다. 최저매각가 297,000,000원은 최근 12개월 평균 311,666,666원의 95.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 50.96㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2024.01 | 50.96㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2023.08 | 49.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 311,666,666원 |
실거래 최저는 300,000,000원, 최고는 320,000,000원이며 최신 거래는 2024.05의 315,000,000원입니다. 신건 최저가 297,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 거래 표본 자체가 3건이고 최신 거래 시점이 2024.05이므로 단순히 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 정도로 표본이 넓지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,135,822원 | 17,135,822원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 17,662,854원 | 10,906,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 298,798,676원 중 292,042,000원이 배당되고, 미배당액은 6,756,676원입니다. 우리금융캐피탈 청구액 일부가 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 부천성모병원 북측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재한 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2022.04.14입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,219,000원/㎡, 지목은 대이며 토지면적은 241.0㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 실거래 최저 300,000,000원·최고 320,000,000원으로 표본 수가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이승문 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부가 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 297,000,000원은 최근 12개월 평균 311,666,666원의 95.3%이지만, 최신 확인 거래는 2024.05입니다. 현재 호가와 실제 거래 가능 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 이승문이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 제1종일반주거지역과 재정비촉진지구 등 지정사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 표본 확인”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 이승문은 2024.09.27 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 가압류도 모두 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 297,000,000원으로 최근 12개월 평균 311,666,666원의 95.3%입니다. 다만 더네스트는 8세대이고 확인된 거래가 3건이며 최신 거래도 2024.05입니다. 따라서 권리상 인수 위험보다는 현재 시점의 실제 시세가 297,000,000원을 충분히 뒷받침하는지가 최종 입찰가를 정할 핵심입니다.
