인천지방법원 2026타경501515. 인천 남동구 구월동 구월아시아드더블루시티 4층 462호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 겉으로 보면 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 김지혜의 보증금은 120,000,000원, 전입·점유개시는 2022.01.28, 확정일자는 2021.12.29로 확인되고, 배당요구도 이뤄져 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 105,000,000원을 기준으로 집행비용 2,270,000원을 먼저 빼면, 김지혜에게 예상되는 배당액은 102,730,000원입니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 구조라면 보증금 부족분 17,270,000원이 매수인 인수액이 됩니다. 낙찰가와 이를 합친 실질취득은 약 122,270,000원이 되는 계산입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 본 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 처리합니다. 아래 배당표의 17,270,000원은 확약을 반영하기 전 기계적인 배당 부족액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1527 구월아시아드더블루시티 4층 462호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상12층 건물 내 4층 462호 |
| 소유자 | 김도연 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.11.30 압류
등기부상 2018년 신한은행 근저당은 2022.02.03 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.11.30 남동구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2026.02.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 김지혜는 말소기준보다 앞선 2022.01.28에 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021.12.29로 선행하므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.02.22로 기준권리보다 뒤지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 권리 상태 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김지혜 4층 462호 22.32㎡ 전부 | 2022.01.28 확정 2021.12.29 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.02.22 | 실질 0원* 말소동의 확약서 적용 전제 |
| 정혜원 | 2025.09.15 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 105,000,000원이고 현재 최저가도 같은 금액입니다. 소유자 김도연의 2022.03.30 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 현 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 120,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 김지혜의 보증금 중 17,270,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 실제 효력은 확약서 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리중학교 남동측 인근으로, 아파트·오피스텔·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가서상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·소화전·주차·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로, 남측으로 폭 약 7미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(구월공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,916,000원/㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 김지혜 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용 조건을 최우선 확인해야 합니다.
- 김지혜 임차권. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.01.28, 확정 2021.12.29, 배당요구 2024.02.22의 선순위 구조를 원본과 대조하세요.
- 정혜원 점유. 2025.09.15 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현 점유관계와 명도 일정은 별도 점검이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 105,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 배당계산상 17,270,000원의 부족분이 존재하지만, 본 리포트는 확약을 적용해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 105,000,000원을 넘어서는 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 김지혜에게 102,730,000원만 돌아가고 17,270,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권의 매수인 인수는 정확도 규칙상 실질 0원으로 처리됩니다.
따라서 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 확약서의 실제 효력 확인입니다. 확약이 그대로 적용되면 권리 부담은 크게 줄지만, 최근 실거래 자료가 없어 105,000,000원이 싼 가격인지까지는 판단할 수 없습니다. 또 정혜원은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 점유·명도 확인이 남습니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 실거래 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
