인천지방법원 2026타경117. 부천시 소사구 송내동 우성아파트 2동 4층 407호입니다. 현재 소유자는 오세만이며, 2019년 8월 19일 거래가 318,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 247,500,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 상상인저축은행 근저당, 카드사 가압류 3건, 경매개시결정, 부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 가격을 먼저 볼 필요가 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 462,000,000원이고 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액도 그대로 462,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균보다 8,583,334원 높습니다. 반면 가장 최근 거래인 2026년 8월 12층 거래는 520,000,000원이므로, 최근 거래 한 건만 놓고 평가하기보다 최근 12개월 평균과 함께 판단하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 340 우성아파트 제2동 제4층 제407호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 72.34㎡ · 15층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 1990.07.19 |
| 소유자 | 오세만 (2019.08.19. 거래가 318,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 212,108,425원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 0명이고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.08.19. 하나은행 근저당권입니다. 이후 상상인저축은행 근저당 255,600,000원, 롯데카드·하나카드·삼성카드 가압류, 경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당을 받지 못한 후순위 채권이 남더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.9% 높고, 최신 거래보다는 낮다
우성아파트 동일 면적 72.34㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 432,208,333원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 453,416,666원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 10.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.34㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2025.12 | 72.34㎡ | 14 | 467,500,000원 |
| 2025.12 | 72.34㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2025.10 | 72.34㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.09 | 72.34㎡ | 12 | 438,000,000원 |
| 2025.09 | 72.34㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.08 | 72.34㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 72.34㎡ | 9 | 422,000,000원 |
| 2025.08 | 72.34㎡ | 1 | 432,000,000원 |
| 2025.08 | 72.34㎡ | 1 | 432,000,000원 |
| 2025.07 | 72.34㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 72.34㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 453,416,666원 |
현재 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 보기는 어렵습니다. 다만 2026년 8월 최신 거래가 520,000,000원이고 최근 거래군이 과거 거래군보다 10.3% 높다는 점은 가격이 최근 상승한 흐름을 보여줍니다. 결국 현재 회차는 최근 평균 이상, 최신 거래 이하의 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 247,500,000원 | 247,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 255,600,000원 | 207,480,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 40,821,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 23,597,735원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,675,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 584,195,093원 중 예상 채권자 배당액은 454,980,000원, 미배당액은 129,215,093원입니다. 이 계산은 등기상 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 462,000,000원 | 454,980,000원 | 129,215,093원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 220,569,493원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 295,680,000원 | 290,740,480원 | 293,454,613원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득액은 별도 인수금이 붙지 않고 해당 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 중동역 남서측 인근이며 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 중동역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 우성아파트는 798세대, 사용승인일 1990.07.19이며 비교 대상 면적은 72.34㎡입니다.
- 거래. 확인된 동일 면적 거래는 12건이며, 최근 12개월 표본은 6건입니다. 최근 12개월 평균은 453,416,666원, 최신 거래는 520,000,000원입니다.
- 최근 흐름. 최근 거래군의 평균이 이전 거래군보다 10.3% 높아, 제공된 실거래 자료에서는 최근 가격 흐름이 상승 방향입니다.
- 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 송내 역세권 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 2,238,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재가를 ‘저가’로 보지 말 것. 실질취득 462,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%입니다. 권리가 깨끗하더라도 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래와 개별 조건 비교. 2026년 8월 12층 거래 520,000,000원과 대상 4층의 차이, 내부 상태 등을 함께 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 부천시 압류·조세 확인. 등기상 압류는 말소기준 이후지만, 실제 배당에서는 당해세 등 우선순위 세금이 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득액 462,000,000원은 최근 12개월 평균 453,416,666원의 101.9%로 이미 평균을 웃돕니다.
최신 2026년 8월 거래가 520,000,000원이고 최근 거래군이 과거보다 10.3% 높은 점은 긍정적이지만, 그것만으로 현재 최저가를 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리 부담은 낮지만 가격 할인은 뚜렷하지 않은 신건. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유·내부 상태를 확인하고, 최근 평균과 최신 거래 사이에서 4층이라는 개별 조건에 맞는 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐에 있습니다.
