인천지방법원 2026타경501519. 검암동 모드니에꿈 4층 402호, 전용 40.47㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권과 그에 대한 말소동의 확약입니다. 현 소유자 문의철은 2019.09.25. 거래가 141,000,000원에 소유권을 취득했고, 김기출은 2020.07.15. 주민등록, 2020.07.16. 점유를 시작했습니다. 임대차 확정일자는 2020.06.17.과 2022.07.08.이며, 2024.08.30.에는 을구 5번 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.01.10. 국민은행 가압류 7,668,130원입니다. 따라서 김기출 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞선 선순위 권리이고, 등기에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 김기출 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 529-2 모드니에꿈 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 40.47㎡ · 방3·거실/주방·화장실1 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 문의철 (2019.09.25. 소유권이전 · 거래가 141,000,000원) |
| 사용승인 | 2012.09.18. |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기출 | 4층 402호 40.47㎡ 전부 | 2020.07.15. / 2020.07.16. | 2020.06.17. / 2022.07.08. | 139,000,000원 / 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권이 인수권리로 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 김기출 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김기출 임차권에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 다른 임차관계가 확인될 경우 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.43억은 최근 시세 이상
모드니에꿈(529-2)은 총 14세대이며, 비교 거래는 전용 40.47㎡와 39.91㎡입니다. 전체 5건 평균은 134,200,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 134,000,000원, 최신 거래는 2025.06. 135,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -0.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 40.47㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2024.08 | 40.47㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2024.07 | 39.91㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2024.06 | 39.91㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2021.06 | 40.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 134,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 143,000,000원은 최근 12개월 평균 134,000,000원의 106.7%입니다. 전체 거래 평균 134,200,000원과 비교해도 최저가 비율은 106.6%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 높은 수준인 데다 최근 추세가 -0.4%로 하락 방향이므로, 전체 과거 평균만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 7,668,130원 | 7,668,130원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 85,035,226원 | 85,035,226원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 41,698,972원 | 41,698,972원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 5,795,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 143,000,000원에서 집행비용과 등기상 채권을 배분한 단순 추정입니다. 채권 총액은 274,402,328원, 단순 예상 미배당액은 134,204,328원입니다. 다만 김기출에게 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 배당에서는 임차보증금의 우선변제 반영 여부에 따라 후순위 채권자별 배당액이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당표 확정 전 변동요인입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로, 방3·거실/주방·화장실1 구조입니다.
- 입지. 검암중학교 남동측 인근이며, 주위에 다세대주택·연립주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)이며, 토지는 평지의 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,495,000원/㎡이며 토지면적은 405.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택이며 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 을구 5번 김기출 주택임차권의 말소 대상·조건과 매각 후 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 김기출은 확정일자와 배당요구가 있으므로 실제 배당표에서 보증금이 어떻게 반영되는지 확인해야 후순위 채권 배당과 인수관계를 최종 확정할 수 있습니다.
- 가격 가점 금지. 실질취득 143,000,000원은 최근12개월 평균 134,000,000원의 106.7%이고 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.4%이므로 과거 전체 평균 134,200,000원만 보고 가격을 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모와 평균 유찰 1.5회 통계를 감안해 재매각 시 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 차량 접근·교통은 보통이고 위반건축물은 없지만 내부 상태와 실제 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매각대금 배분에 영향을 주는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·말소동의 확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아지지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 처음 보면 140,000,000원 규모의 선순위 임차보증금 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 김기출은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 을구에도 주택임차권이 등기돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 그 김기출 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 실질취득 143,000,000원은 최근 12개월 평균 134,000,000원의 106.7%이고 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -0.4%로 하락 방향이며, 14세대 다세대주택에 경매 평균 유찰 1.5회라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 인수 위험은 낮아졌지만, 현재 신건 가격에는 가격 메리트를 주기 어려운 구조입니다. 판단의 출발점은 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”도, “인수 0원이니 싸다”도 아니라, 확약의 실제 효력과 최근 시세 1.34억~1.35억 수준을 함께 확인하는 것입니다.
