인천지방법원 2026타경501523. 청라동 영화 블렌하임 12층 1213호, 46.63㎡ 전부를 대상으로 한 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정창화이며 2021년 11월 22일 소유권을 이전받았고 거래가액은 177,000,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 등기부 을구 7번 주택임차권입니다. 유예겸의 임차보증금은 167,500,000원, 전입신고는 2022년 5월 11일, 확정일자는 2022년 5월 23일로 말소기준권리인 2025년 11월 14일 압류보다 앞섭니다.
따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 다만 현재 최저매각가 171,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,194,000원을 제외한 뒤 유예겸에게 보증금 167,500,000원이 전액 배당돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 또한 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 12층 1213호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중 |
| 임차부분 | 제12층 제1213호 46.63㎡ 전부 |
| 소유자 | 정창화 (2021.11.22. 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.11.14. 서구(인천광역시)의 압류입니다. 그보다 앞서 2024.05.01. 등기된 유예겸의 주택임차권은 전입일 2022.05.11., 확정일자 2022.05.23.으로 말소기준보다 선순위입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 유예겸 1명이며, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유예겸 | 제12층 제1213호 46.63㎡ 전부 | 167,500,000원 | 2022.05.11 / 2022.05.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 회차 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가도 171,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
등기상 소유자 정창화의 2021년 거래가액은 177,000,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 대체하는 자료로 사용할 수 없습니다. 현재 입찰 판단에서는 권리구조와 배당 안정성을 먼저 확인하고, 별도의 최신 실거래 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 유예겸 보증금 | 167,500,000원 | 167,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,500,000원 | 306,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 167,500,000원 중 예상배당은 306,000원으로, 미배당은 167,194,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동행정복지센터 서측 인근으로 공동주택, 관공서 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 18층 건물 내 12층 1213호이며 사용승인은 2012.06.07.입니다. 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터, 남서측으로 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 오피스텔로 이용 중이나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 유예겸의 전입일·확정일자·배당요구 및 을구 7번 임차권등기를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 말소 조건을 반드시 직접 확인하세요.
- 현재 회차 배당. 171,000,000원 가정에서는 임차보증금 167,500,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
- 유찰 회차 주의. 최저가가 내려가면 선순위 임차보증금 미배당이 커지는 구조이므로 확약이 실제로 적용되는지 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 171,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘선순위 임차권 + 확약’
이 사건은 임차인 없는 단순 물건이 아닙니다. 유예겸의 보증금 167,500,000원과 2022.05.11. 전입, 2022.05.23. 확정일자가 말소기준 2025.11.14.보다 앞서는 선순위 대항력 임차권이 핵심입니다. 다만 현재 최저가 171,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출도 명시돼 있습니다.
따라서 현재 회차의 권리 위험은 상당 부분 완화돼 있지만, 가격 측면에서는 비교할 최신 실거래 자료가 없어 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 유찰 후에는 최저가가 내려가는 동시에 선순위 임차보증금 미배당 문제가 커질 수 있으므로, 응찰 전에는 확약서 원문과 배당 구조를 다시 맞춰보는 것이 이 물건의 핵심 체크포인트입니다.
