인천지방법원 2026타경501529. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 6층 603호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 올라온 김재현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.11.28, 확정일자는 2022.11.29, 주민등록·점유개시는 2022.12.20이고 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 2023.12.27 가압류보다 앞서 전입했고, 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
일반적인 계산만 보면 최저매각가 235,000,000원에서 집행비용 4,090,000원을 먼저 빼고, 임차인에게 230,910,000원이 배당돼 보증금 중 49,090,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있으므로, 김재현 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에만 적용되는 것으로 봐야 하며, 확약 밖 별도 임차인이 있다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김재현 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 6층 603호 · 인주대로11번길 34-19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 77.02㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 김번하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 규모 | 2018.03.02 · 39세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재현 | 제6층 제603호 77.02㎡ 전부 | 280,000,000원 | 2022.12.20 / 2022.11.29 | 대항력 有 우선변제 有 룰상 인수 확약 반영 실질 0원 |
과거 을구 1번 인천원예농업협동조합 근저당권은 채권최고액 151,200,000원으로 2018.03.13 설정됐지만 2022.12.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준은 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류이고, 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 순위 자체가 아니라 전입·점유 시점 때문에 별도로 검토해야 하며, 이 때문에 확약서가 실질적인 안전장치가 됩니다.
② 시세 비교 — 권리가 아니라 가격이 약점
더존아파트의 확인 가능한 최근 실거래 표본은 1건입니다. 거래시점은 2023.03, 전용 70.3㎡·2층이 200,500,000원에 거래됐습니다. 표본이 1건뿐이어서 시세 판단의 폭은 제한적이지만, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 모두 200,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 70.3㎡ | 2 | 200,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.02㎡ 대상 | 1건 | 200,500,000원 |
확약을 반영하면 신건에서의 실질취득은 최저매각가와 같은 235,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,500,000원 대비 117.2%입니다. 따라서 “임차권 인수가 없어졌으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격은 최근 확인 거래보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 김재현 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 529,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산상 김재현 보증금 부족분은 49,090,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 김재현 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차권이 있다면 그 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 49,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 95,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 132,505,600원 | 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 김재현 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수 부담이 증가합니다. 둘째, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출된 특수성 때문에 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 후 가격이 내려가면 실질취득가도 매각가와 함께 내려가는 구조로 분석할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물명에 ‘아파트’가 포함돼 있지만 분석상 용도는 오피스텔로 봅니다.
- 입지. 숭의역 북동측 약250미터 지점에 위치하며, 주위에는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,487,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비가 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 39세대 규모의 오피스텔이고 확인 실거래 표본이 1건에 그쳐, 가격 비교 시 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 유효하게 적용되는지가 핵심입니다. 문구와 적용 대상 임차권을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 대상 일치 확인. 확약은 김재현의 제6층 제603호 77.02㎡ 전부에 관한 임차권에 적용되는 것으로 분석됩니다. 확약 밖 별도 점유·임차관계가 있는지는 현황조사와 현장점유로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 235,000,000원은 최근 실거래 200,500,000원 대비 117.2%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원입니다. 확약이 계속 유효하다면 실질 인수는 0원으로 보고 각 회차 매각가 자체를 실질취득가로 비교해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 반영. 감정평가상 이용상태가 오피스텔이고 실거래 표본은 1건입니다. 주거형 아파트와 같은 거래 깊이를 전제하지 말고 매도기간과 수요층을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험도가 높아 보입니다. 실제 원칙 배당계산에서도 신건 기준 49,090,000원의 부족분이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김재현 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 235,000,000원은 최근 실거래 200,500,000원의 117.2%이고, 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 2.2회입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 가격은 아직 높습니다. 이 물건의 승부처는 임차권 자체보다 확약의 유효성을 원문으로 확인하고, 어느 회차 가격에서 오피스텔의 실제 환금성을 감안해 들어가느냐입니다.
