인천지방법원 2026타경501533. 석남동 어반스뷰 7층 705호, 전용 59.9138㎡ 오피스텔입니다. 소유자 조재근은 2022.12.15. 거래가 233,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.05.28. 서구(인천광역시)의 압류입니다. 그런데 임차인 홍준수는 그보다 앞선 2022.11.23. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.05.입니다. 따라서 말소기준권리보다 선행하는 대항력 임차인입니다.
보증금은 230,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저가 164,000,000원에서는 집행비용 3,096,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 160,904,000원만 배당됩니다. 부족분 69,096,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 결국 신건에서 낙찰자가 부담하는 경제적 총액은 164,000,000원 + 69,096,000원 = 233,096,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 510-12 어반스뷰 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.9138㎡ · 지상14층 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 조재근 (2022.12.15. 거래가 233,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2017.06.15. 설정된 신한은행 근저당권 132,000,000원은 2022.11.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 가운데 말소기준은 2024.05.28. 압류입니다. 이후 2024.09.04. 국세 압류, 2024.09.25. 주택임차권등기, 2026.02.24. 강제경매개시결정, 2026.03.05. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금을 매수인이 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍준수 7층 705호 59.9138㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2022.11.23 | 2022.10.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 69,096,000원 인수 |
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적시돼 있습니다. 다만 확인되는 확약 내용은 말소동의이고, 대항력 포기까지 적시돼 있지는 않습니다. 따라서 이 분석에서는 해당 확약만으로 임차인의 대항력에 따른 인수를 0원으로 처리하지 않고, 배당계산상 미배당액인 69,096,000원을 인수 위험으로 유지합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
어반스뷰는 24세대, 2017.04.25. 사용승인된 건물입니다. 전용 59㎡대 거래 12건의 전체 평균은 172,083,333원이지만, 과거 233,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 175,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.6% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.88㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 59.91㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2025.06 | 58.68㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 59.38㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 162,500,000원 |
표면 최저가 164,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 100.9%라 싸지 않습니다. 더 중요한 것은 인수액입니다. 신건 기준 실질취득액 233,096,000원은 최근 12개월 평균보다 70,596,000원 높고, 최신 175,000,000원 거래보다도 58,096,000원 높습니다. 하락 추세 시장에서 실질취득액이 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 홍준수 보증금 | 230,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 230,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 69,096,000원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 북서측 인근이며 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 건물의 7층 705호이며 사용승인일은 2017.04.25.입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중인 것으로 추정되며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 동측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 어반스뷰는 24세대이며 최근 12개월 6건 평균은 162,500,000원, 최근 가격 추세는 -10.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득액을 분리. 164,000,000원만 보지 말고 현재 회차 기준 인수 69,096,000원을 더한 실질부담으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득액은 232,636,800원·232,269,440원으로 거의 유지됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도·보증금 관계 확인. 임차권등기와 배당요구가 있는 대항력 임차인이므로 배당 후 잔존 보증금과 인도 관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 핵심은 최저가 164,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 홍준수의 보증금이 230,000,000원이고, 현재 회차 배당만으로는 69,096,000원이 남습니다. 따라서 신건 실질취득액은 233,096,000원입니다. 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 모두 크게 웃돌고, 시장도 -10.6% 하락 추세입니다.
더구나 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 131,200,000원, 104,960,000원으로 내려가도 인수액이 101,436,800원, 127,309,440원으로 늘어 실질부담은 계속 230,000,000원대에 머뭅니다. 즉 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 작동하지 않는 인수형 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 정확한 법적 효력을 원문에서 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
