인천지방법원 2026타경501565. 부평동 에버그린 5층 504호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김은규이며 2020.07.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 206,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 압류의 선후관계입니다.
임차인 김성은은 2020.06.19 주민등록 및 점유를 시작했고, 이는 말소기준권리로 제시된 2023.10.17 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다. 임차권등기에는 계약별 보증금이 206,000,000원, 206,000,000원, 216,000,000원으로 기재돼 있고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 5번 주택임차권등기가 명시돼 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 분석에서는 김성은 임차권에 관해 매수인이 실제로 부담할 금액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-1 에버그린 5층 504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 10층 내 제5층 제504호 |
| 임차권 범위 | 제5층 제504호 69.93㎡ 전부 |
| 소유자 | 김은규 · 2020.07.20 소유권이전 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
말소기준은 2023.10.17 국의 압류입니다. 그보다 앞서 김성은이 2020.06.19 주민등록과 점유를 시작했기 때문에 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.08.09 임차권등기가 설정됐고, 2026.02.25 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 2025.02.26 서울특별시 압류와 2026.03.05 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 주민등록 | 확정일자 | 임차권 기재 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 2020.06.19 | 2020.05.20 · 2022.05.25 | 206,000,000원 · 206,000,000원 · 216,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 김성은 1명입니다. 보증기관 대위·승계자를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 김성은은 배당요구를 했고, 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다.
② 가격·배당 구조 — 신건에서도 신청채권 전액 회수 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원으로 신건입니다. 이 금액을 기준으로 집행비용 3,614,000원을 먼저 반영하면 주택도시보증공사에 배당 가능한 금액은 197,386,000원입니다. 신청채권액 216,000,000원과 비교하면 18,614,000원 미배당이 남습니다.
유찰 시 매각대금이 낮아질수록 신청채권자의 미배당은 더 커집니다. 1회 유찰 시 매각가 160,800,000원에서 미배당 58,251,200원, 2회 유찰 시 매각가 128,640,000원에서 미배당 89,960,960원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 말소동의 확약을 반영한 매수인 인수액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 197,386,000원 |
| 미배당 | - | 18,614,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평중학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트 등이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브 지붕 지상 10층 건물의 제5층 제504호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 전기, 소방, 승강기, 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약입니다. 실제 매각조건과 원본 문구를 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 김성은의 주민등록·점유 2020.06.19는 말소기준 2023.10.17보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않는다면 인수 위험이 크게 달라집니다.
- 임차권등기 금액 확인. 등기에는 계약별 206,000,000원·206,000,000원·216,000,000원이 기재돼 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 배당순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 201,000,000원과 같은 신건입니다. 권리가 정리된다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 현장 상태와 실제 점유·인도 상황을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 “선순위 임차권 자체”보다 “확약의 효력”
이 사건은 겉으로만 보면 상당히 부담스러운 구조입니다. 김성은의 주민등록·점유는 2020.06.19로 말소기준권리보다 앞서 있고, 임차권등기에는 최대 216,000,000원의 보증금이 기재돼 있기 때문입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 201,000,000원보다 보증금이 커, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 낮아지지 않는 유형입니다.
그러나 이 사건에서는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 따라서 입찰자가 가장 먼저 확인할 것은 단순한 최저가가 아니라 그 확약이 실제 매각조건에서 어떤 범위로 적용되는지입니다. 동시에 국세·지방세 압류가 존재해 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 세금 우선순위도 함께 확인해야 합니다.
