인천지방법원 2026타경501574. 부평동 하임힐 12층 1203호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 방성호이고, 2022년 10월 23일 매매를 원인으로 거래가액 203,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 임차인 박용수의 주민등록·점유개시일인 2022.10.20과, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 2024.11.25입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 먼저이므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자 2022.09.27과 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
그래서 단순히 “후순위 권리는 다 없어지니 안전하다”고 보면 안 됩니다. 배당표상 매각대금 194,000,000원에서 집행비용 3,516,000원을 먼저 빼면 임차인에게 190,484,000원이 배당되고 보증금 200,000,000원 중 9,516,000원이 부족합니다. 대항력만 놓고 보면 이 부족분이 매수인에게 승계되는 유형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 바로 이 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐 12층 1203호 · 도로명 장제로84번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 중 12층 1203호 |
| 임차권 범위 | 12층 1203호 58.210㎡ 전부 |
| 소유자 | 방성호 · 2022.10.23 매매 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 농협은행 근저당권 168,000,000원과 신한은행 근저당권 132,000,000원은 각각 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.11.25 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2024.09.09에 박용수의 주택임차권등기가 있고, 전입·점유는 더 앞선 2022.10.20입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선순위입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용수 | 1203호 58.210㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.10.20 | 2022.09.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 박용수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금은 200,000,000원 한 건만 반영합니다. *배당모형상 현재 회차의 룰 기준 인수액은 9,516,000원이지만, 을구 5번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수를 0원으로 처리했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.
② 가격 구조 — 신건 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 194,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 이 물건은 대항력 임차인이 있기 때문에 원칙적으로는 낙찰가만 보면 안 됩니다. 배당모형상 보증금 미배당액까지 더한 실질취득을 봐야 하지만, 이번 건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수가 0원으로 처리됩니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가 194,000,000원 = 실질취득 194,000,000원입니다.
유찰 시 배당모형만 놓고 보면 임차인 부족분은 1회 유찰 시 47,772,800원, 2회 유찰 시 78,378,240원으로 늘어납니다. 그러나 확약이 동일하게 해당 임차권 말소에 적용되는 전제에서는 이 금액들도 실질 인수로 더하지 않습니다. 즉 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는” 일반적인 대항력 인수형과 달리, 확약이 실질취득 구조를 결정하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,516,000원 |
| 1. 임차인 박용수 보증금 | 200,000,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형상 임차인 박용수의 보증금 부족분은 9,516,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 승계액이 되지만, 이 사건은 을구 5번 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물의 12층 1203호이며, 개별난방·승강기·자동화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 을구 5번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기초합니다. 입찰 전 해당 확약의 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 박용수는 보증금 200,000,000원, 전입 2022.10.20, 확정일자 2022.09.27, 배당요구가 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
- 세금 압류 확인. 국세 1건과 지방세 2건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 숫자 착시 주의. 최저가는 155,200,000원·124,160,000원으로 내려가지만 배당모형상 임차인 부족분은 47,772,800원·78,378,240원으로 커집니다. 확약 효력이 흔들리면 단순 저가 매수 구조가 아닙니다.
- 오피스텔 특성 반영. 감정 이용상태가 오피스텔이므로 아파트와 동일한 환금성·수요층을 전제로 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “이 사건의 핵심은 가격보다 확약이다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 194,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 회차에서도 배당모형상 9,516,000원이 남고, 유찰될수록 그 부족분은 더 커집니다. 하지만 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 194,000,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 존재하고, 이 사건의 권리 안전성 자체가 확약의 실제 효력에 크게 의존합니다. 확약 확인 전에는 위험형, 확약이 그대로 적용되면 인수 0원의 단순형으로 성격이 갈리는 사건입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 확약서와 세금 배당순위를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
