인천지방법원 2026타경501583. 부평동 진흥빌라 비동 5층 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 장성광은 2019.10.21. 매매를 원인으로 2019.11.04. 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 백지현의 주택임차권입니다. 백지현은 2019.10.03. 임대차계약, 2019.10.15. 확정일자, 2019.10.31. 점유개시, 2019.11.01. 주민등록을 갖추고 2023.11.28. 임차권등기를 마쳤습니다.
강제경매개시결정은 2026.02.25. 주택도시보증공사 신청으로 들어왔습니다. 따라서 백지현의 대항요건과 임차권등기는 이 경매개시결정보다 앞섭니다. 데이터상 백지현은 대항력 있음·우선변제권 있음·배당요구 완료로 정리되며, 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 “선순위 임차권이 있다”는 사실 자체보다, 그 인수 부담을 없애는 말소동의 확약이 제출돼 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 669-210 진흥빌라 비동 5층 501호 · 경인로920번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제5층 제501호 36.87㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 · 사용승인 2002.01.18 |
| 소유자 | 장성광 · 2019.11.04. 소유권이전 · 등기 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 경매의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.02.25.입니다. 백지현은 그보다 훨씬 앞선 2019년부터 점유·주민등록·확정일자를 갖추고 있고, 2023.11.28. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약을 제외하고 권리관계만 보면 매각으로 당연히 지워지는 후순위 임차권으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 백지현 주거 · 임차권등기 | 제5층 제501호 36.87㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2019.11.01 2019.10.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
백지현은 2023.11.28. 배당요구를 했고, 현재 회차의 가정 매각가 120,000,000원에서는 집행비용 2,480,000원을 먼저 제하고도 임차보증금 115,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현 회차에서는 확약을 고려하지 않아도 임차보증금 미배당으로 인한 인수액이 0원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약 반영 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 96,000,000원 | 21,128,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 76,800,000원 | 39,982,400원 | 0원 | 76,800,000원 |
* 룰상 인수액은 말소동의 확약이 없다고 볼 때 배당 후 남는 백지현 임차보증금의 인수 계산값입니다. 본 사건에서는 제출된 확약을 반영해 백지현 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
④ 가격 판단 — 현재 시세와 직접 비교할 근거는 제한적
현재 감정가는 120,000,000원, 신건 최저매각가 역시 120,000,000원입니다. 등기부에는 장성광의 2019년 취득 당시 거래가액 115,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이는 2019년 소유권 취득가격일 뿐, 2026년 현재의 최근 12개월 시세나 최신 거래가격으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 백지현 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 2,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 백지현 보증금 115,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 2,520,000원이 배당돼 112,480,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 제5층 제501호입니다.
- 위치. 인천부평남초등학교 남동측 인근으로, 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부평역이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 백지현의 을구 7번 주택임차권 전부를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 매각물건명세서 기재와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 10-1에는 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리·말소 관계를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최근 실거래 비교자료가 없어 120,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 2019년 계약 순서 확인. 백지현의 임대차계약일 2019.10.03.은 장성광의 매매원인일 2019.10.21.보다 앞서므로 임대차계약서·소유권 변동 원문을 함께 대조하세요.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 백지현의 115,000,000원 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있어 인수 검토가 필요한 사건입니다. 특히 유찰돼 매각가가 보증금 아래로 내려가면, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 최저가가 내려가도 실질취득액이 크게 떨어지지 않는 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 백지현 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 현재 신건 가격 120,000,000원에서는 배당 계산상 백지현 보증금도 115,000,000원 전액 배당됩니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 120,000,000원의 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 사건의 입찰 전 마지막 확인 포인트는 가격이 아니라, 확약서의 대상·범위와 실제 임차권 말소 절차를 원문으로 확정하는 것입니다.
