인천지방법원 2026타경30291. 부천시 오정구 고강동 수주그린하우스 가동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 사용승인일은 2015.10.22, 대상면적은 52.5㎡입니다. 현재 소유자는 김영은·박서윤·박하윤 공유이며, 지분은 각각 7분의 3, 7분의 2, 7분의 2입니다.
권리 구조에서 주목할 지점은 2020.01.17 설정된 신한은행 근저당입니다. 이 근저당은 채권최고액 79,200,000원으로 설정된 뒤 2023.10.04 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.02.09 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 등기된 롯데카드·신한카드·하나카드· KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 288-17 수주그린하우스 가동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 추정 · 지상5층 건물 내 3층 301호 |
| 대상면적 / 사용승인 | 52.5㎡ / 2015.10.22 |
| 소유자 | 김영은 7분의 3 · 박서윤 7분의 2 · 박하윤 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 58,107,501원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 가압류는 소멸
임차인 내역은 없습니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 267,000,000원을 봐야 한다
이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득액 = 현재 최저매각가 267,000,000원입니다. 비교 가능한 거래 자료는 수주그린하우스가동에서 확인된 2021.08 1건이며, 거래가는 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 금액도 175,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 44.83㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
가격 판단에서 중요한 점은 대상면적이 52.5㎡인 반면 확인된 거래는 44.83㎡라는 점입니다. 동일면적 거래가 아니므로 175,000,000원을 대상 호수의 확정 시세처럼 볼 수는 없습니다. 다만 현재 실질취득액 267,000,000원은 이 비교값의 152.6%로, 현 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 판단을 할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 7,333,850원 | 7,333,850원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 13,190,161원 | 13,190,161원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 35,764,379원 | 35,764,379원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 15,099,182원 | 15,099,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,074,428원 |
매각가 267,000,000원 가정 시 표시된 채권 총액 71,387,572원은 전액 배당되고, 예상 소유자 잔여액은 191,074,428원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 경매 청구액은 58,107,501원이며 실제 배당 순위와 배당액은 채권계산서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강1동주민지원센터 남동측 인근이며 주위는 아파트·공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2015.10.22입니다. 승강기설비와 기본 위생·급배수설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 약 6m, 약 3m 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 222.4㎡, 공시지가 1,918,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 실거래도 1건뿐입니다. 거래 표본이 제한적이므로 가격과 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 실질취득액 267,000,000원은 비교값 175,000,000원의 152.6%입니다. 현 단계에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 면적 일치 실거래 확인. 대상면적은 52.5㎡인데 확인된 거래는 44.83㎡입니다. 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 승계 관계 확인. 2020.01.17 신한은행 설정 근저당이 2023.10.04 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 58,107,501원입니다. 채권계산서와 매각물건명세서에서 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한의 구체적 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “267,000,000원에 살 가치가 있는가”가 핵심
이 사건은 예상 매수인 인수액이 0원이고 카드사 가압류도 매각으로 소멸하는 구조라, 권리 인수 자체가 가장 큰 위험은 아닙니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 267,000,000원이고 비교 실거래·최근 12개월 평균은 175,000,000원, 비율은 152.6%입니다.
더구나 비교 거래는 2021.08 1건이고 전용 44.83㎡로, 대상 52.5㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 신건에서 바로 들어가도 된다”는 유형이 아니라, 동일·유사 면적의 실제 거래가를 더 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다. 권리 부담은 낮지만, 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
