인천지방법원 2026타경501632. 부평동 블루밍아파트 에이동 4층 407호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이유섭이고, 2021년 5월 6일 매매를 원인으로 2021년 7월 20일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 230,000,000원입니다. 과거 농협은행 근저당 174,000,000원이 있었지만 2021년 6월 30일 이미 말소됐습니다.

권리분석의 핵심은 남이훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 5월 23일, 확정일자는 2021년 5월 24일, 전입·점유개시는 2021년 6월 30일이며 보증금은 208,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026년 2월 26일이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

2016년 농협은행 근저당은 2021년 6월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2026년 2월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 남이훈은 이보다 앞선 2021년 6월 30일 전입·점유를 갖추고 있어 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하며, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.

② 가격 기준 — 신건 2.04억, 과거 취득가 2.30억

현재 최저매각가는 감정가와 같은 204,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 이유섭의 등기상 2021년 매매 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 과거 취득가는 현재 실거래 시세 자체를 뜻하지 않으므로, 이를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가하지 않습니다.

가격 판단에서 더 중요한 것은 임차권 처리입니다. 확약을 반영하지 않는 계산에서는 현재 회차의 낙찰가 204,000,000원에 인수 7,656,000원이 붙습니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가 163,200,000원에 인수 47,884,800원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 130,560,000원에 인수 80,067,840원이 계산됩니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 건은 확약서 때문에 그 인수부담을 실질 0원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

배당계산만 보면 남이훈의 보증금 미배당액은 7,656,000원입니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 분석에서는 해당 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 4층 407호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 및 남동측으로 폭 약 8m·6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 본건의 권리위험을 실질 0원으로 바꾸는 핵심 문서이므로 제출 주체와 적용 대상이 을구 3번 남이훈의 주택임차권인지 반드시 대조해야 합니다.
• 확약 미적용 시 금액 재계산. 신건 기준 계산상 인수액은 7,656,000원이며, 유찰될수록 47,884,800원·80,067,840원으로 증가합니다.
• 임차권 말소 확인. 배당과 확약 이행 뒤 을구 3번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 검토. 감정가 204,000,000원과 2021년 거래가액 230,000,000원만으로 현재 적정 시세를 단정하지 말고 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
• 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로 현황과 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약서가 결론을 바꾼다”

이 사건을 확약서 없이 숫자만 보면 위험성이 분명합니다. 남이훈의 보증금은 208,000,000원, 현재 최저가는 204,000,000원이고, 배당계산상 7,656,000원의 미배당액이 발생합니다. 1회·2회 유찰 때는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 대항력 임차권 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약서의 적용 대상과 실제 말소 이행을 원본으로 확인하는 것입니다. 가격은 신건 204,000,000원을 기준으로 별도 검토해야 하며, 과거 취득가만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.