인천지방법원 2026타경30338. 부천시 오정구 여월동 ‘여월휴먼시아(5단지)’ 501동 1층 102호 아파트입니다. 소유자 황승영은 2019.11.04. 소유권이전 등기를 했고 당시 거래가액은 649,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2025.02.07. 설정된 완도소안수산업협동조합 근저당권 960,000,000원이며, 이후 남아 있는 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,100,000,000원입니다. 그러나 동일 단지 관련 최근 12개월 실거래 평균은 953,750,000원, 최신 거래는 2026.07. 875,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 115.3%이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.1% 하락한 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 316 여월휴먼시아 501동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 135.59㎡ · 철근콘크리트구조 · 11층 중 1층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 황승영 (2019.11.04. 소유권이전 · 거래가액 649,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재운 / 20,863,572원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 현재 말소기준은 2025.02.07. 설정된 완도소안수산업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그 이후의 주식회사 유림파이버 가압류, 부천시 압류, 김재운의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 롯데카드 가압류, 최병용 근저당권 및 완도소안 수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 신건 최저가보다 낮다
여월휴먼시아(5단지)는 334세대, 2010.06.30. 준공 단지입니다. 대상 면적은 135.59㎡이며, 최근 거래 중 같은 면적 거래로는 2026.07. 1층 875,000,000원, 2025.08. 11층 1,120,000,000원, 2025.05. 10층 1,200,000,000원, 2024.05. 2층 1,010,000,000원, 2024.04. 6층 1,190,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 135.59㎡ | 1 | 875,000,000원 |
| 2026.02 | 125.58㎡ | 1 | 700,000,000원 |
| 2025.08 | 135.59㎡ | 11 | 1,120,000,000원 |
| 2025.08 | 135.59㎡ | 11 | 1,120,000,000원 |
| 2025.06 | 122.12㎡ | 11 | 967,000,000원 |
| 2025.06 | 122.12㎡ | 5 | 890,000,000원 |
| 2025.05 | 135.59㎡ | 10 | 1,200,000,000원 |
| 2025.03 | 122.73㎡ | 1 | 930,000,000원 |
| 2024.10 | 123.18㎡ | 11 | 1,010,000,000원 |
| 2024.06 | 122.73㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2024.05 | 135.59㎡ | 2 | 1,010,000,000원 |
| 2024.04 | 135.59㎡ | 6 | 1,190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 953,750,000원 |
전체 12건 평균은 995,166,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 평균 953,750,000원과 최신 거래 875,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.3%이고, 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 -6.1%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 근저당 · 완도소안수산업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 유림파이버 | 22,133,118원 | 22,133,118원 |
| 4. 경매개시결정 · 김재운 | 20,863,572원 | 20,863,572원 |
| 5. 근저당 · 최병용 | 300,000,000원 | 83,603,310원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,046,625원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 완도소안 수산업협동조합 | 20,863,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,347,906,887원 중 1,086,600,000원이 배당되고 261,306,887원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성곡초등학교 남서측 인근으로 아파트·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재해 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 11층 건물 중 1층 102호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·여월택지지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 2,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 995,166,666원보다 최근 12개월 평균 953,750,000원과 최신 거래 875,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.1% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 시세보다 높은 상태에서 하락 흐름까지 겹쳐 있습니다.
- 1층 비교. 대상은 1층이고, 2026.07. 같은 135.59㎡ 1층 거래가 875,000,000원입니다.
- 권리 인수. 임차인은 없고 배당 시 미배당 채권이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2025.02.07. 완도소안수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균 953,750,000원의 115.3%이고, 최신 135.59㎡·1층 거래는 875,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -6.1%입니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성은 높지만 현재 회차의 가격 매력은 낮은 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
