인천지방법원 2026타경501638. 석남동 씨엠벨리2 2층 201호, 전용 82.05㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 소유자 전종일은 2020년 12월 8일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 그 뒤 2021년 1월 15일 최진석 명의 채권최고액 20,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 김주희입니다. 임대차계약일은 2020년 10월 20일, 확정일자는 2020년 11월 2일, 전입·점유개시는 2020년 12월 11일로 말소기준일인 2021년 1월 15일보다 빠릅니다. 보증금은 210,000,000원이고 배당요구도 있어 원칙적으로 우선변제와 대항력 문제가 함께 존재합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 322-73 씨엠벨리2 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 82.05㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 전종일 (2020.12.08. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 있으나 확약 제출
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 2층 201호 82.05㎡ 전부 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 전입 2020.12.11 · 확정일자 2020.11.02 · 배당요구 2023.02.10. *매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출을 반영한 실질 판단입니다.
김주희의 전입·점유는 2020년 12월 11일로 말소기준 근저당보다 먼저입니다. 이후 2021년 2월 국세 압류, 2021년 4월 신용보증재단중앙회 가압류, 2022년 창원시 압류, 2023년 국세·국민건강보험공단 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 2월 10일에는 김주희 명의 주택임차권등기가 됐고, 2026년 2월 26일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.13억은 최근 거래의 142%
가격 판단에서는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최신 거래 역시 2024년 12월 150,000,000원입니다. 이번 물건의 실질취득액은 확약을 반영하면 최저매각가와 같은 213,000,000원으로, 최근 시세 기준 142.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 78.33㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
감정가·최저가 213,000,000원은 최근 평균보다 63,000,000원 높습니다. 가격비율로는 142.0%입니다. 따라서 신건이라는 이유로 할인 매물로 볼 수 없고, “최저가가 싸다”는 표현은 성립하지 않습니다. 현재 회차에서는 권리보다 가격 부담이 더 큰 핵심 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금 | 210,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 근저당 · 최진석 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 16,332,348원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 782,000원입니다. 그러나 매각물건명세서상 제출된 말소동의 확약을 적용하면 김주희 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 ‘보증금 인수’가 늘어나는 구조는 확약으로 차단
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 213,000,000원 | 782,000원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 170,400,000원 | 42,785,600원 | 170,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 136,320,000원 | 76,388,480원 | 136,320,000원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있어 유찰될수록 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이번 자료에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출됐으므로 김주희 임차인에 대해서는 그 미배당액을 실질 인수액에서 제외합니다. 따라서 가격평가는 현재 회차 213,000,000원 자체를 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 석남중학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·요양원·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서부여성회관역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 2층 201호이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(다락방지구)·정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지대장상 지목은 ‘대’이고 공시지가는 1,048,000원/㎡입니다. 등기사항증명서에는 대지권 목적 토지의 지목이 ‘임야’로 남아 있으나 지목변경 사항이 반영되지 않은 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 씨엠밸리2는 총 6세대이고 제공된 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매각 시 가격 검증 폭이 좁다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김주희 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떤 방식으로 집행되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 실질취득 213,000,000원은 최근 시세 150,000,000원의 142.0%입니다. 신건에 가격 메리트는 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 통영세무서·창원시·마산세무서·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 협조 부재 등으로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 현황도면·외관목측·주변탐문 등을 참작한 평가이므로 입찰 전 내부 확인이 필요합니다.
- 지목 표시 차이 확인. 등기상 ‘임야’, 토지대장상 ‘대’로 지목 표시 차이가 있으므로 관련 공부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 권리구조입니다. 실제 배당표에서도 신건 매각가 213,000,000원에서 집행비용을 빼면 임차보증금 782,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김주희 임차인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 213,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 142.0%입니다. 총 6세대 규모이고 거래 표본도 1건뿐인 다세대 물건이라는 점까지 고려하면, 현재 회차에서는 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 리스크는 매우 높다는 결론이 적절합니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 확약서 원문 확인과 시세 대비 응찰가 통제입니다.
