인천지방법원 2026타경501653. 인천 남동구 논현동 인천논현포레오피스텔 13층 1302호입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 오피스텔이고, 임차권 범위는 제13층 1302호 21.114㎡ 전부입니다. 소유자 정아희는 2020.09.25 매매를 원인으로 2020.10.08 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 119,510,000원입니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 김시온의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.11.02, 주민등록일과 점유개시일은 2020.11.17이며 임차보증금은 100,000,000원입니다. 이 권리는 2026.02.27 강제경매개시결정보다 앞서 성립해 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 분석에서는 해당 임차권에 한해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501653 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 13층 1302호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 / 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층·지상15층 건물 내 제13층 제1302호 |
| 소유자 | 정아희 (2020.09.25 매매 · 2020.10.08 소유권이전 · 거래가액 119,510,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
이 사건에는 근저당권보다 먼저 설정된 별도 담보권이 아니라, 김시온의 주택임차권등기 자체가 경매개시결정보다 앞선 권리로 존재합니다. 강제경매개시결정은 2026.02.27 접수됐고, 김시온의 임차권등기는 2024.02.20 접수됐습니다. 전입과 점유는 2020.11.17, 확정일자는 2020.11.02로 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김시온 | 제13층 1302호 21.114㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2020.11.17 / 2020.11.02 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0* |
실제 임차인은 김시온 1명입니다. 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 배당 계산상 매각대금 97,000,000원에서 집행비용 2,146,000원을 먼저 제외하면 임차인 배당은 94,854,000원이고, 보증금 100,000,000원 중 5,146,000원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 임차인 김시온 보증금 | 100,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 5,146,000원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 97,000,000원 또는 최저매각가 97,000,000원이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 등기상 소유자의 2020.09.25 매매 거래가액은 119,510,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신할 수 있는 자료가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호구포역(수인분당선) 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 호구포역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층·지상15층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 기계식주차설비, 소방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터 내외, 남동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있으므로 매각물건명세서와 확약 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 확약은 김시온의 을구 1번 주택임차권등기에 한정해 반영했습니다.
- 배당 결과 확인. 현재 회차 계산상 임차인 배당 94,854,000원, 룰상 미배당 5,146,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 97,000,000원의 가격 메리트는 별도 시세 확인 전까지 판단을 보류해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상·감정 이용상태 모두 오피스텔이며, 주택임차권이 설정돼 있었던 물건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 놓고 보면 이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 김시온의 보증금 100,000,000원 주택임차권은 전입·확정일자가 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 회차의 배당 계산에서도 5,146,000원이 부족합니다. 원칙만 적용하면 매수인 인수 문제가 남습니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 때문에 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 결국 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 확약서가 실제로 을구 1번 임차권 말소를 보장하는지 원본으로 확인하는 것입니다. 가격은 비교 실거래 자료가 없으므로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
