인천지방법원 2026타경30421. 김포시 감정동 푸른마을 107동 14층 1407호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 15층 구조입니다. 등기부상 소유자는 이성남이고, 2001.06.01. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 과거 가압류·가등기·근저당과 경매개시결정이 여러 차례 있었지만 상당수는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 주의할 부분은 2024.06.24. 설정된 근저당권 계열과 전세권, 그리고 이후의 근저당권 이전·근질권 및 2026.02.23. 임의경매개시결정입니다. 배당표에서는 전세금 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 685 푸른마을 107동 14층 1407호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 68.931㎡ · 14층 · 지하1층/지상15층 |
| 소유자 | 이성남 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 전세권과 근저당 이전 관계 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 임차인과 별개로 2024.06.24. 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정되어 있습니다. 제공된 권리 판정에서는 이 전세권을 말소기준보다 앞선 권리로 표시하지만, 현재 매각가 278,000,000원 배당 계산에서는 전세금 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액 0원으로 산정합니다. 따라서 입찰 전에는 전세권의 배당요구·말소 조건과 매각물건명세서 기재를 반드시 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.78억은 최근 거래보다 높다
푸른마을(신안) 동일 면적 68.93㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 248,333,333원, 최신 거래는 2026.09. 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.93㎡ | 15 | 254,000,000원 |
| 2026.09 | 68.93㎡ | 12 | 272,500,000원 |
| 2026.08 | 68.93㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 8 | 242,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 12 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 68.93㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 68.93㎡ | 10 | 244,000,000원 |
| 2026.04 | 68.93㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 68.93㎡ | 10 | 244,000,000원 |
| 2026.02 | 68.93㎡ | 7 | 248,500,000원 |
| 2026.02 | 68.93㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 평균 | 68.93㎡ | 12건 | 248,333,333원 |
최근 거래 범위는 228,000,000원~272,500,000원이고 평균은 248,333,333원입니다. 최저매각가 278,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.9%로 평균보다 29,666,667원 높습니다. 최신 거래 254,000,000원보다도 24,000,000원 높고, 최근 12건 중 최고 거래 272,500,000원보다도 5,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,692,000원 |
| 2. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,308,000원 |
현재 매각가 가정에서는 전세금 5,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 268,308,000원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 278,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 222,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,920,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격 측면에서는 신건 278,000,000원이 최근 실거래 범위를 웃도는 반면, 1회 유찰 가격 222,400,000원은 최근 실거래 최저 228,000,000원보다 낮습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 감정동 감정중학교 서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역·공항 관련 제한구역·교육환경보호구역 등이 포함되며, 감정동 685·686·689·690은 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 규모. 푸른마을(신안)은 1,786세대이고 사용승인일은 2001.04.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 2024.06.24. 전세금 5,000,000원의 전세권이 존재합니다. 현재 계산상 인수는 0원이지만 매각물건명세서·배당요구 여부·말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 관계. 2024.06.24. 설정된 근저당권이 이후 주식회사와이비자산관리대부 및 제이오대부주식회사로 이전되고 웰컴저축은행주식회사 근질권이 설정된 흐름을 원등기와 함께 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 248,333,333원의 111.9%이며 최신 거래 254,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 222,400,000원, 2회 유찰 시 177,920,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 현재 승부처는 권리보다 가격
현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고 임차인 신고도 없습니다. 다만 전세권 5,000,000원이 선순위로 표시되어 있어 실제 배당·말소 조건 확인은 반드시 필요합니다. 가격은 훨씬 단순합니다. 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 248,333,333원의 111.9%, 최신 거래 254,000,000원보다 24,000,000원 높으며 최근 최고 거래 272,500,000원도 웃돕니다. 따라서 신건에서는 시세 메리트가 없고, 유찰 여부에 따라 가격 조건이 크게 달라지는 물건입니다.
