인천지방법원 2026타경501662. 부평동 대준블루온 13층 1304호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조석훈이며 2022년 6월 21일 매매를 원인으로 거래가 122,500,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 장소정의 주택임차권입니다. 임차보증금 역시 122,500,000원이고, 전입일과 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다.
확약을 제외한 권리 구조만 보면 신건 최저가 111,000,000원보다 임차보증금이 큽니다. 배당 계산상 장소정에게 108,646,000원이 배당되고 13,854,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 13층 1304호 · 도로명 인천광역시 부평구 대정로 83 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 |
| 임차 범위 | 제13층 제1304호 24.92㎡ |
| 소유자 | 조석훈 (2022.06.21. 매매 · 거래가 122,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
장소정은 임대차계약일 2022.06.21, 확정일자 2022.07.20, 점유개시일 2022.08.16, 주민등록일 2022.08.18이고, 2024.07.12 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2026.02.27이므로 임차인의 권리관계가 더 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장소정 제13층 제1304호 24.92㎡ | 122,500,000원 | 2022.08.18 / 2022.07.20 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 장소정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차인입니다. 배당요구도 2024.07.12에 이뤄졌고, 확정일자와 전입일 모두 확인돼 우선변제권과 대항력이 인정되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘확약 유효성’이 먼저
현재 최저매각가는 111,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 이 사건은 단순히 최저가가 임차보증금 122,500,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 확약을 반영하지 않으면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 승계 부담이 함께 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 13,854,000원 | 122,500,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 35,698,400원 | 122,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 53,138,720원 | 122,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 · 확약 반영 전 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 장소정 보증금 | 122,500,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 122,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 적용하지 않은 배당 계산에서는 장소정의 보증금 중 13,854,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 본 리포트의 실질 인수 판단은 제출된 말소동의 확약을 반영해 0원으로 봅니다. 실제 배당과 말소 결과는 확약서 원문 및 집행 절차에 따라 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 굴다리오거리 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 부평역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 1304호이며 사용승인은 2012.09.17입니다. 승강기·도시가스·난방·급배수·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측 약 8미터·6미터 도로, 남서측 약 25미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 장소정 주택임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차권등기 말소가 낙찰·대금납부 후 어떤 절차와 조건으로 진행되는지 원문과 집행기록을 대조해야 합니다.
- 확약 전 숫자도 기억. 신건 111,000,000원 기준 배당계산상 임차보증금 부족분은 13,854,000원입니다. 확약이 적용되지 않을 경우의 기준 위험액입니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 확약을 제외한 계산에서는 1회 유찰 시 룰상 인수 35,698,400원, 2회 유찰 시 53,138,720원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 유효성이 승부처”
이 사건을 등기부만 보면 결코 가벼운 물건이 아닙니다. 장소정의 보증금은 122,500,000원이고 대항력·우선변제권이 있으며, 신건 배당계산에서도 13,854,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가 1.11억 자체가 아니라 확약서가 실제로 장소정 임차권의 말소와 인수 해소를 완결시키는지입니다. 확약 원문이 확인되면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 확인 없이 입찰하는 것은 피해야 합니다.
