인천지방법원 2026타경30438. 부천시 소사구 송내동 로얄아파트 가동 5층 509호, 전용 39.42㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 1985.12.28이고 총 90세대입니다. 현재 소유자는 서영호이며 2024.02.20 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 경매는 씨피크라우드대부 주식회사의 임의경매개시결정으로 진행됐고, 청구금액은 104,095,890원입니다.
이 사건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 권리 흐름에는 2025.01.06 설정된 전세권 5,000,000원이 있고, 권리 판정상 이 전세권은 말소기준권리인 2025.03.31 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 반면 예상배당 계산에서는 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 이 전세권이 매각으로 소멸하는지, 잔존해 매수인이 인수하는지에 대한 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30438 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 389-8 로얄아파트 가동 5층509호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.42㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 서영호 (2024.02.20 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 104,095,890원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 1985.12.28 / 90세대 |
① 권리 흐름 — 전세권과 배당 계산의 교차확인이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인과 별개로 등기부에는 씨피크라우드대부주식회사의 전세권 5,000,000원이 존재합니다. 이 권리는 2025.01.06 설정돼 2025.03.31 말소기준 가압류보다 앞서며, 권리 판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
또한 2025.01.06 설정된 씨피크라우드대부주식회사 근저당의 채권최고액은 127,500,000원이고, 2026.09.02 근저당권자는 주식회사한강자산관리대부로 이전등기됐습니다. 2026.09.17에는 해당 근저당권부채권에 웰컴저축은행주식회사의 채권최고액 127,500,000원 근질권이 설정돼 있습니다. 현재 예상배당 계산에는 이 근저당 채권이 별도 배당 항목으로 표시되지 않으므로 실제 배당관계도 원본 서류와 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.79억으로 봐야 한다
로얄아파트 동일 면적대 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 160,625,000원이지만 2022년 200,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선하는 편이 데이터 흐름에 더 맞습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 140,666,666원이고 최신 거래는 2026.09, 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.42㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 39.0㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 39.12㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2024.11 | 39.12㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2024.04 | 39.12㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2023.01 | 39.12㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 39.42㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 39.42㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 140,666,666원 |
현재 최저가 179,000,000원은 배당 시뮬레이션상 인수 0원이므로 실질취득도 179,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 127.3%로, 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다. 최신 거래 154,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -18.5%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,306,000원 |
| 2. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,845,791원 | 13,845,791원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,848,209원 |
현재 배당 계산상 채권 합계 18,845,791원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 156,848,209원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 18,845,791원 | 156,848,209원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 18,845,791원 | 121,549,409원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 18,845,791원 | 93,310,369원 | 0원 |
현재 신건 179,000,000원은 최근 12개월 평균 140,666,666원을 크게 웃돕니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 143,200,000원으로 최근 12개월 평균보다 여전히 높고, 2회 유찰 시 114,560,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 어느 회차든 전세권의 실제 인수 여부가 확정되지 않으면 실질취득 계산도 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천송일초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 중동역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 509호이며 사용승인일은 1985.12.28입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,415,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제 기록. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 90세대, 1985년 준공 아파트이며 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래군 가격이 이전 거래군보다 -18.5% 낮아진 흐름이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 을구 11번 전세권 5,000,000원은 등기 판정상 선순위 인수 표시가 있으나 배당 계산은 전액배당·인수 0원입니다. 매각물건명세서에서 결론을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 씨피크라우드대부주식회사 근저당은 2026.09.02 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고 2026.09.17 웰컴저축은행주식회사 근질권이 설정돼 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 160,625,000원보다 최근 12개월 평균 140,666,666원과 최신 거래 154,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -18.5%입니다. 현재 최저가 179,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 현재 등기상 근저당 이전관계와 배당표 항목에도 차이가 있으므로 원본 서류 대조가 중요합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격이 경고한다
이 물건의 현재 실질취득액은 배당 시뮬레이션 기준 179,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균은 140,666,666원, 최신 거래는 154,000,000원이며 최근 추세는 -18.5%입니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
권리 쪽에서는 임차인이 확인되지 않고 배당 계산상 인수액도 0원이지만, 2025.01.06 전세권 5,000,000원이 선순위 인수 권리로 표시돼 있으면서 배당표에서는 전액 배당되는 구조가 핵심 확인사항입니다. 여기에 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 이어져 있어 등기부·매각물건명세서·배당요구관계를 대조한 뒤에야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 추가 확인 필요 — 현재 회차의 핵심은 이 두 가지입니다.
